アパートの相続税評価額の計算方法はどう算出するの？
土地とアパートを相続するにあたり、(事業を含め)具体的な相続税評価額の算出の方法を教えて頂けますか？
あるセミナーでお聞きすると、固定資産税の評価額と同じと考えてくださいとの回答でした。
家屋は固定資産税の評価額でもokだと思われますが、土地の場合、実勢価格の70％だとか、路線価の80％だとかといろいろと聞きます。
具体的には、どのように算出したらよろしいのでしょうか？
今まで、固定資産税評価額で見ていましたが、路線価で見ると評価がかなり上がってしまうのが現状です。
尚、相続時、敷金(預り金)は相続税の対象でしょうか？
家屋の場合、固定資産税評価額の7割で評価します。
家屋は、固定資産税評価額土地は、路線価(路線価が設定されている地域)で評価します。
土地の固定資産税は、時価の7割。
路線価は、時価の8割でおおよそ設定されています。
土地の固定資産税評価額を1.25倍した金額が路線価相当の金額になります。
路線価評価は、面積に路線価をかけるだけではなく、土地の間口距離や奥行距離、整形か不整形か、などによって加減算していきます。
アパートなどの賃貸経営をしている場合には、この評価額から減額されます。
つまり、固定資産税評価額の7割で評価します。
土地の場合：土地の評価額×(1－借地権割合×借家権割合)
で計算します。
借地権割合は、路線価に設定されている記号で表示されています。
借地権割合が70％の場合：土地の評価額×(1-0.7×0.3)
つまり、路線価評価の79％で評価します。
なお、上記の計算は、空室がない場合(一時的な空室を含む)の評価額になります。
空室がある場合は、上記の減額割合が減ることになりますので、気をつけてください。
敷金の預り金は、受け取った後は、すでに現預金に代わっているため、現預金の方で相続税が課税されます。
敷金は、将来入居者に返還する義務があるため、債務として、相続財産から控除することができます。
2019/08/15
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士