賃貸物件を売却した際に使える「優遇税制の特例」

税理士・司法書士渡邊 浩滋

賃貸物件を売却した場合の優遇税制のうち、不動産投資家が使えそうな特例を紹介しています。

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平成21年（2009年）及び平成22年（2010年）に土地等を先行取得したときの特例

1　概要

不動産所得、事業所得又は山林所得が生じる業務を行っている個人（以下「個人事業者」）が、平成21年（2009年）及び平成22年（2010年）に土地等を取得している場合で、その土地等（以下「先行取得土地等」）を取得した年の翌年以後10年以内にその個人が所有する他の事業用の土地等（以下「事業用土地等」）を譲渡したときは、事業用土地等に係る譲渡利益の金額から一定の金額を控除して譲渡所得の金額を計算することができる制度です。

前回紹介した平成21年（2009年）及び平成22年（2010年）に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 とは別の特例になります。

【平成21年中に先行取得土地等を取得した場合】（国税庁HPに加筆修正）

国税庁／No.3274　平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例

2　1,000万円控除との違い

1,000万円特別控除の対象は、平成21年、平成22年に購入した土地を売却した場合です。
この制度は、「他の」事業用土地等を売却した場合に適用できます。
つまり、平成21年、平成22年に購入した土地とは、別の土地が対象となります。

譲渡の対象が異なるため、どちらが有利という比較はできませんが、この制度は、事業用の土地であれば、いつ取得したものでも対象になるため、広く適用対象があると言えます。

3　特例による効果

売却した土地の利益を圧縮（課税の繰り延べ）できます。
土地を購入した年によって圧縮割合が異なります。

①平成21年（2009年）に土地を購入した場合
売却益の80％（21年の土地の取得価額を限度）

②平成22年（2010年）に土地を購入した場合
売却益の60％（22年の土地の取得価額を限度）

4　譲渡税の計算

上記の図は2009年に土地を購入した場合の例です。
ここでは、2010年に土地を購入した場合で計算例をあげてみます。

つまり、土地Bを売却した場合には、譲渡の利益が大きくなり、税金が大きくなるということです。
土地Aの譲渡税は、土地Bを売却するまで先送りにしていることになります。
これを課税の繰り延べといいます。

5　適用要件

先行取得土地等に関するもの

事業用土地等に関するもの

6　期限

平成21年、平成22年に購入し、かつ、購入した翌年3月15日までに届出をしていれば適用があります。
そして、先行取得土地等を取得した年の翌年以後10年以内に譲渡することが要件になっています。

したがって、平成21年（2009年）に取得している場合には、令和元年（2019年）12月31日までが譲渡の期限。
平成22年（2010年）に取得している場合には、令和2年（2020年）12月31日までが譲渡の期限になります。

期限を過ぎてしまう前に売却しないと適用がなくなります。
この特例が適用できる方は、早めに売却を検討しましょう。

2009年、2010年に土地を購入した方は、非常に優遇されています。
それは当時リーマンショックで不景気になったため、不動産市場の活性化のため、景気対策のために出た政策です。

コロナによって不景気が予想されます。
今後景気対策のために、優遇税制がでることが予想されます。
将来得になる可能性がありますので、優遇税制が出たときは見逃さないようにしましょう。

まとめ

• 平成21年（2009年）及び平成22年（2010年）に土地等を先行取得したときの特例は、別の事業用土地を売却したときに、課税の繰り延べができる制度。
• 特例が使える方は、2020年12月が期限。早めの売却を。
• 不景気のときに出る優遇税制は、要注目！

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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