不動産投資コラム

地図と公図の違いとは?土地の図面と境界の基礎知識

2018/11/01
地図と公図の違いとは?土地の図面と境界の基礎知識

今回は土地についてのお話をしたいと思います。
投資用不動産というと、どうしても賃貸する建物に目がいってしまいがちですが、その土台となっている土地もとても大事なものです。
物件を購入するときには土地も調査すると思いますので、ここでは基本的な土地の図面や境界について説明していきたいと思います。

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地図(14条地図)と公図の違い

まず、土地のことをあらわす図面として、どのようなものがあるかご存知でしょうか。いくつか種類がありますが、多くの方が上のような「公図」を思い浮かべるのではないでしょうか。

不動産登記法では「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」という定め(同法14条1項)があります。ここでいう地図は、法律の条文から名をとって、14条地図と呼ばれます。

土地はもともとつながっているものですから、一見して明確な区別がつきません。したがって、地図を用いて、そこに地番をふることにより、区画を特定しているのです。

この14条地図になるための要件としては、現地復元性(げんちふくげんせい)というものが必要となります。
これは何らかの原因で土地の境界が不明になったとしても、地図から現地での境界を復元することができることを意味します。
14条地図は、正確な測量に基づいて作成されており、筆ごとの土地についてその区画と地番を明確に表示しています。
したがって、14条地図は方位、形状、縮尺が正確であり、信用のおける図面といえます。この地図は国土調査法による地籍調査の成果(地積図)がそのまま利用されていることが多いといわれています。

しかし、多くの登記所に備えられている地図は、すべてが14条地図というわけではありません。
いわゆる公図と呼ばれるものは、旧土地台帳法によって保管されていた土地台帳附属地図をそのまま使い続けているものであって、不動産登記法に基づく14条地図ではありません。
そもそも公図の原型は、明治初期に行なわれた租税徴収のための測量図だといわれていて、その頃の未成熟な測量技術で実施されました。
そのため公図は現況とずれていることが多く、精度が低いと言わざるを得ません(下記[公図と現況のずれ]参照)。
したがって、公図は現地復元性に乏しいため、14条地図ではなく、「地図に準ずる図面」という扱いになっています。

日本全国で14条地図が整備されれば問題ないのですが、時間的、費用的な問題から、国土調査(地籍調査)はなかなか進んでいないのが現状で、土地の形状や位置関係を示す図面として、いまでも公図が広く用いられています。
公図は絶対正しいものと思い込まず、複数の図面や資料、ヒアリングを併用して判断するようにしましょう。

[公図と現況のずれ]

国土交通省ホームページ

また「都市再生街区基本調査及び都市部官民境界基本調査の成果の提供システム」で、あなたの街の公図と現況のずれを調べることができますので、一度見てみると面白いと思います。

なお、地図に準ずる図面の中でも、区画整理、大規模分譲の際の図面など、比較的精度が高い図面もありますので、作成された時期や目的によって、色々な図面が存在していることを覚えておきましょう。

【14条地図とは】
正確な測量に基づいて作成されており、現地復元性がある。方位、形状、縮尺が正確である。

【公図とは】
「地図に準ずる図面」であり、土地の形状や位置関係などの参考にはなるが、作成された年代によっては現況とずれが生じている。

地積測量図

次に、土地に関する図面で、地積測量図(ちせきそくりょうず)というものがあります。
地積測量図は、分筆登記、地積更正登記、土地表題登記などの申請のときに作成されるもので、法務局に保管されている図面のことです。

分筆登記:一筆の土地を複数筆に分割する登記のこと
地積更正登記:登記簿の面積を正しい面積に訂正する登記のこと
土地表題登記:水路や里道の払い下げを受けたときや、埋め立てなどで新たな土地が生じたときに登記簿に新たに土地を載せる登記のこと

このような登記をするときに作成されるものなので、すべての土地について存在しているわけではありません。また、作成された年代によって、精度にはばらつきがあります。

【地積測量図とは】
分筆登記、地積更正登記などの登記申請のときに作成されるもので、法務局に保管されている図面。

現況測量図

法務局に備えられている図面ではありませんが、現況測量図というものがあります。
これは、現況からみて、境界がここだろうと推定して測量したもので、仮測量図とも呼ばれます。
隣地の所有者などが立ち会って境界の査定を行っていないことも多いため、民民(隣接地を所有する個人や法人)、官民(隣接地を所有する国や自治体)とも境界が確定されていない状態での測量図になります。
よって、所有権を有する土地の面積という意味では信頼性に欠けるものといえます。時間的、費用的な面を軽減するために、とりあえず作成された測量図と考えればよいでしょう。

【現況測量図とは】
仮測量図。官民境界確定がなされていないことが多く、所有権の範囲と異なることがある。

確定測量図

確定測量図は測量図の中で最も信頼のおけるものといえます。
現況測量図と異なり、隣地所有者(民・官)立会いのもとに土地境界を確定し、境界標を設置して測量したもので、それぞれの所有者が押印した「境界確認書」「官民境界証明書」などが添付されています。
土地の売買においては、売主は買主に対して確定測量図を提出するのが一般的で、それに基づいて、図面通りに境界標があるかなどを確認することになります。

境界について

ここで境界について少し詳しく見てみましょう。
境界は、いうまでもなく土地の境い目を意味しますが、場面によって、その意味するところが違うときがあります。
土地の境界には、「筆界(ひっかい)」と「所有権界」というものがあります。

「筆界」とは、土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するために定められた線で、公図上で分けられている線(地番の境)のことをいいます。筆界は不動産登記法上(公法上)の境界ですので、個人の意思で変更することはできません。

これに対して、「所有権界」は私法上の境界であり、私人間で利用、占有できる範囲の境い目を決めた場合に、筆界と異なってくることがあります。
「筆界」と「所有権界」はもともと一致しており、現在でも一致することがほとんどですが、長年の月日の中で、当事者間での土地の利用範囲の取り決めや交換、一筆の土地の一部を売買したにもかかわらず、分筆しないままになっているなどして、筆界とずれている場合があります。

なお、平成18年に、筆界をめぐるトラブルを解決するために「筆界特定制度」が導入されました。

筆界特定制度とは


土地の所有者などの申請に基づいて、現地において筆界を特定する制度のことです。

新たに筆界を決めるものではなく、調査の上、登記された際に定められたもともとの筆界を筆界特定登記官が明らかにします。

公的な判断として筆界を明らかにできるため、隣人同士で裁判をしなくても、少ない費用で筆界をめぐる問題の解決を図ることができるという特徴があります。
詳しくは、法務省のホームページをご覧ください。
法務省:筆界特定制度

【確定測量図とは】
最も信頼のおける図面で、当事者立会いのうえに、合意がなされ、押印のある境界確認書などが添付されている測量図。

【筆界(ひっかい)とは】
不動産登記法上(公法上)の境界。公図上の地番の境。

【所有権界とは】
当事者間(私法上)の境界。それぞれの所有、利用、占有を主張する範囲の境。時の経過とともに、筆界とずれが生じていることがある。

知っているようで知らない公図や測量図についてですが、それぞれの用語の違いを理解し、土地の調査をするときにお役立てください。

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堀田 直紀
堀田 直紀

堀田 直紀

不動産鑑定士

堀田 直紀

不動産鑑定士

立命館大学法学部卒業後、住友不動産販売株式会社にてタワーマンション等を販売。 不動産鑑定士試験合格後は、民間最大手の大和不動産鑑定株式会社にて約11年間、収益物件をはじめとした鑑定評価業務に従事。平成29年10月、ミッドポイント不動産鑑定株式会社を設立。

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