一棟VS区分VS戸建 徹底比較！区分マンション編

行政書士棚田 健大郎

前回は一棟アパート投資の特徴について分析してみました。
一棟アパート投資は、一度の投資で一気に不動産投資の規模を拡大できるため、ある程度の投資経験がある人や、地主の節税対策に向いている傾向があることが分かりました。

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では、区分マンションにはどんな特徴があるのでしょうか。

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1.区分マンション投資の特徴

区分マンション投資とは、マンションの一部屋ごとに投資をするスタイルの投資法で、サラリーマン大家や投資をしたことがない新米大家を中心に注目されています。

そんな区分マンション投資の特徴についてみていきましょう。

1-1.区分マンションの物件価格…低

区分マンションは一棟マンションを一部屋ごとに分割して販売しているため、物件価格については一棟アパートと比較すると非常に低く抑えることができます。
東京都心の物件であっても、ワンルームであれば新築で2,000～3,000万円程度から購入することができます。

また、中古区分マンションであれば、物件によっては1,000万円以下で購入できることもあります。

1-2.区分マンションの家賃…高

区分マンションは大手ゼネコンなどの不動産会社が、分譲販売することを目的に建築するため、建物のつくりや設備が非常に充実しています。

一棟アパートの場合は、建築コスト削減を優先することが多いため、設備についてはある程度のレベルにとどまりますが、区分マンションの場合は、最新の設備が導入されることが多く、建物自体の見栄えも良いため、近隣相場の家賃よりも若干高めに設定できる傾向があります。

1-3.区分マンションの利回り…低

区分マンションは物件価格が低いため、新米大家でも比較的簡単に購入できますが、利回りについてはあまり大きくは望めない傾向があります。

区分マンションは、毎月管理費や修繕積立金といった固定経費が、ワンルームでも1万円前後かかるため、そこまで高い利回りは難しいと言えます。
特に、物件価格が高い都内の区分マンションの場合は、3％前後の利回りになることもあります。

1-4.区分マンションの初期費用/銀行ローン…低

区分マンションは物件価格が低く、かつ、物件自体のクオリティが一棟アパートよりも高いため、銀行ローンを利用しやすい傾向があります。

また初期費用についても、物件価格が低いため仲介手数料なども低く抑えられます。

1-5.区分マンションの空室リスク…高

区分マンションは良くも悪くも一部屋に対する不動産投資であるため、空室になる確率は一棟アパートよりは低いものの、万が一空室になった際のダメージが非常に大きくなります。

一棟アパートであれば、一部屋空室が生じたとしても家賃収入がゼロになるわけではありません。
ところが、区分マンションの場合は、空室になると家賃収入はゼロになってしまうため、銀行ローンの返済が一気に苦しくなってしまいます。

1-6.区分マンションの修繕リスク…低

区分マンションは毎月の修繕積立金がかかる分、マンション共用部分の修繕についてはすべて管理組合が対応してくれます。
投資家が自分で手配しなければならないのは、専有部分である室内の設備のみにとどまるため、修繕リスクは低いと言えます。

1-7.区分マンションの管理におけるメリット…中

区分マンションは管理組合から委託を受けた管理会社が共用部の管理を行うため、投資家の独断で管理の委託先を変更することができません。

管理をしてくれること自体はとても便利なことですが、一棟アパートと違って選択肢がない点がデメリットとなります。

1-8.区分マンションの売却（出口）におけるメリット…高

区分マンションは、サラリーマン大家や新米大家でも比較的簡単に購入ができるため、売却する際にも一棟アパートに比べて売れやすい傾向があります。

特に、東京都内の駅から近い立地にある区分マンションについては、価格次第ではすぐに買主が見つかります。

区分マンションのまとめ

区分マンションは不動産投資の中でも、比較的ローリスクで投資ができるため、専業投資家や専業大家ではないサラリーマン大家や新米投資家に向いています。

一棟アパートのように、一気に不動産投資の規模を拡大することはできませんが、徐々に経験を積みながら拡大していけるというメリットがあります。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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