医師が不動産投資で有利といわれる理由とは？

行政書士棚田 健大郎

最近では、さまざまな職業の人が副業として不動産投資を始めるケースが増えていますが、なかでも成功しやすいといわれているのが「医師」です。

医者というと十分な安定収入があるというイメージですが、近年では医師不足による加重労働が問題となっており、不労所得といわれている不動産投資に興味を持つ医師が増え始めています。

そこで今回は、医師が不動産投資に向いている理由について詳しく解説したいと思います。

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医師が不動産投資に向いている理由

医師という職業は、不動産投資と相性がよく成功しやすい要素が揃っています。

属性が高く融資が通りやすい

医師という安定した国家資格は、金融機関からの信頼が高いため、融資の審査が通りやすいです。
医師は年収が他の職業よりも高く、融資を受けられる限度額も高くなるため、一般的なサラリーマンよりも一度に多額の投資ができ、資産形成の速度も速くなります。

また、医師などの属性のよい職業については、金融機関から優遇してもらえることもあるため、低金利で融資を受けられる可能性が高く、投資利回りと借入金利の差であるイールドギャップが十分確保できるのです。

本業が忙しくてもできる

冒頭でも触れたとおり、医師不足などにより、医師の労働時間は一般的なサラリーマンよりも過酷になりつつあります。常に変動相場をチェックしなければならない株やFXといった投資は、日々多忙ななか神経をすり減らしている医師の方に向いているとはいえません。

一方で不動産投資については、株やFXほど短期間での価格変動がなく相場が安定的なため、本業に集中している状態でも問題なく運用することが可能です。

また、購入後の賃貸経営についても、不動産会社のサブリースや管理委託契約を利用すれば、実務的にやらなければならないこともほとんどないため、本業に支障が出る心配もありません。

キャッシュフローが出やすい

サラリーマンが不動産投資をする場合、年収的に十分な自己資金を事前に準備することが難しいケースが多く、物件価格100%融資である、いわゆる「フルローン」を利用するケースが多いです。

フルローンにすると借入金額が高くなるため、毎月の返済額も高くなり、キャッシュフローが圧迫される可能性があります。

一方、医師についてはもともとの年収が他の職業よりも高額なため、十分な自己資金を事前に準備することが可能です。自己資金を多めに準備できれば、ローン返済額についても低く抑えられるため、キャッシュフローが出やすくなります。

また、若い医師でまだ十分な自己資金が準備できていない場合でも、医師の将来性を見込んで低金利で融資を受けられるため、他の職業に比べてキャッシュフローが安定しやすいのです。

医師が不動産投資をするメリット

医師にとって不動産投資は、非常に相性のよい資産運用法であることがお分かりいただけたかと思います。では具体的に、医師にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。

レバレッジ効果が高い

医師という属性を利用すれば、金融機関から高額な融資を受けやすいことは先ほど解説しましたが、高額な融資を受けられるということは、それだけレバレッジ効果も高くなることを意味しています。

レバレッジとは「テコの原理」のことで、外部からの資金を利用して大きな取引をすることです。

一般的なサラリーマンであれば、融資の上限額は高くても年収の10倍程度が限界ですが、医師であれば金融機関からの信用力が違いますので、年収の20倍程度まで融資を受けることも不可能ではありません。

高額な融資を受けられるということは、それだけ高額な取引が可能になることを意味し、サラリーマンよりも効率的に資産形成していけることを意味しています。

節税効果も高くなる

医師などの高額所得者にとっての大きな課題は「節税」です。
所得税は累進課税制度といって、所得が上がれば上がるほど税率も高くなります。

例えば、高年収で課税所得が1,000万円を超える医師なら33%も税金がかかってしまうのです。

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その他にも住民税や社会保険料なども差し引かれるため、何の税金対策もしなければ、手取りの給与はかなり減ってしまいます。

不動産投資によって生じる不動産所得は、個人で物件を所有すれば個人の給与所得と損益通算することが可能です。すなわち、不動産所得で生じた赤字分を、給与所得から差し引いて申告することができるので、課税所得金額を引き下げられた分だけ節税になります。

不動産所得の計算上、キャッシュアウトしない「減価償却費」が経費として計上できるほか、建物部分のローン金利なども経費になるため、キャッシュフローは黒字でも、不動産所得を赤字にもっていくことができるのです。

将来の相続における節税効果

医師が不動産投資をせず、稼いだ所得をすべて貯蓄に回していると、かなりの預金資産が形成されます。預金資産が増えることは決して悪いことではありませんが、将来の相続のことを考えるとあまりおすすめはできません。

預金資産については、相続税の計算上、預金残高そのものが課税対象になってきてしまいますが、不動産投資をしていれば預金資産が不動産に組み替えられているので、不動産の相続税評価額が相続税の課税対象となります。

賃貸経営している不動産の相続税評価額は、時価よりも引き下げられるため、相続税についてもかなりの節税効果を期待できるのです。

万が一の時に家族を守れる

不動産投資をすることの一番のメリットは、安定した家賃収入を確保できることです。
複数の賃貸物件を保有していれば、自分自身に万が一のことがあったとしても、家賃のおかげで収入を絶たれる心配がありません。

団体信用生命保険に加入していれば、医師である本人が亡くなったとしても、残りのローンについては保険金がおり、結果としてローンのない賃貸物件が残ることとなり、残された家族の生活を守ってくれます。

医師が不動産投資をする前に知っておくべき注意点

このように医師にとって不動産投資は非常にメリットの大きい投資法といえますが、最低限次の点については、不動産投資をする前に知っておくことが大切です。

確定申告を忘れない

不動産所得が生じるようになると、毎年確定申告をしなければなりません。
確定申告を忘れたり、間違えたりすると税務調査の対象として税務署から目をつけられてしまう恐れがあります。

忙しくて申告書類を作成する時間がないという方は、確定申告だけ税理士に依頼することも可能です。物件が増えてくると、ご自身で確定申告することが大変になってきますので、ミスが出る前に税理士に相談しましょう。

不動産会社からのしつこい営業に注意

医師が不動産投資をするうえで融資が通りやすいということは、当然不動産会社側もよく知っています。一度に組むことができるローン限度額も、一般的なサラリーマンより高いため、不動産会社としてみれば、とにかくどんどん物件を買わせたいと思って営業してくるのです。

「医師は不動産会社から狙われやすい」という意識を常にもち、不動産会社が進めてきた物件は、必ず自分自身でも利回りなどをよく検討したうえで、購入するかどうか判断するようにしましょう。

まとめ

医師は不動産投資をするうえでとても重要な要素である、「融資」について他の職業の方よりも有利な条件で利用することができるため、不動産投資に向いているといえます。

賃貸管理、実務についても不動産会社に委託すれば、基本的に日常的にやらなければならないことはありませんので、本業の支障にもならず安心です。

医師という高属性を活かして、不動産投資によって早めから資産形成を始めてみてはいかがでしょうか。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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