投資を成功に導く3つのポイント／不動産鑑定士
不動産鑑定士として、不動産投資をすでに行っている方、これから不動産投資を始めたいとお考えの方を対象に、不動産鑑定士の目線から不動産の見分け方などの解説をいたします。
第2回目は不動産投資の基礎知識及び検討方法についてお話させていただきます。
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ポイント1：不動産投資のメリットを知っておく
最近、「サラリーマン大家さん」などという言葉に代表されるように、本業とは別に収益用不動産を購入し賃貸するという、不動産投資を行っている人が増えています。
では現在不動産投資を実践している方達はどのような目的で不動産投資を行っているのでしょうか？それは不動産投資特有のメリットがあるからです。
そこで今回はまず、不動産投資におけるメリットについてお話させていただきます。
1. 節税効果
不動産投資における収支（賃料収入から管理費・借り入れにかかる金利・減価償却費等の費用を控除したもの）が赤字（マイナス）になるケースにおいては、本業の給与所得にかかる所得税や住民税を減らすことができます。多くの方の場合、確定申告を行い、多く払った分の税金の還付を受けるという形になります。特に減価償却費は実際の支出ではないにも関わらず、多くの費用を計上できるケースがあります。
2. 資産形成効果
多くの方が不動産投資を行う際には銀行等から不動産の購入費を借り入れることになると思います。マイホームの購入であれば、ローンの支払いは月々の生活費等から捻出しなくてはなりませんが、不動産投資の場合は月々家賃収入が入ってくるため、この賃料収入をローンの返済に充当することで、少ない負担でまたは負担無く不動産という資産を作っていくことができます。
3. 生命保険の変わりに
投資用不動産を購入し、銀行等から借り入れを行う場合、多くの方が団信（団体信用生命保険）に加入することとなりますが、この団信が生命保険の代わりになります。例えば、私が1億円の借り入れをして投資用不動産を購入したとします。しかし数年後、まだまだ多くのローンが残っているにも関わらず、急な事故や病気で他界してしまった場合、団信に加入していれば、残りのローンを肩代わりしてもらえるため、残された家族はローンの無い物件が手元に残されるということになります。
4. 私的年金として
借入金の返済が終われば、月々のローン返済がなくなるため、返済に充当していた分の賃料収入を生活費の足しにすることができます。これにより将来の年金不安の解消につながってきます。
ポイント2：不動産投資のデメリットも知っておく
上記のように不動産投資には色々なメリットが有りますが、もちろん不動産投資にもデメリット（リスク）が有ります。
不動産に限らず、投資を行う際には必ずリスクがあることが分かっていなくてはなりません。そこで次は不動産投資におけるリスクについてお話をさせていただきます。
1. 価格変動リスク
株式や為替と比べれば緩やかではありますが、不動産の価格も日々刻々と変動しています。したがって、所有している不動産をいざ売却しようとした場合、売却価格が購入価格を大きく下回ってしまった…というケースも有りますので、注意が必要です。反対に景気が良く不動産価格が上昇している場合にはキャピタルゲイン（売却価格が購入価格を上回り、売却益が出ること）が得られる場合もあります。
2. 空室リスク
所有している不動産が常に満室で稼動していればいいのですが、なかなかそうはいかず、借り手が付かない（空室）状態になってしまうことも当然あります。
空室になった場合、家賃保障等がある場合等を除き、借り手が付くまでの間、家賃をもらえない状況になってしまいます。
しかし、賃料収入が無かったとしても、ローンの返済は待ってはもらえません。この場合、貯金を切り崩したり、お給料等の別の収入から返済を行わなくてはならなくなってしまいます。
最近メディア等で騒がれているシェアハウスについても、契約当初は家賃保障があって、そこから返済を行う予定だったにも関わらず、実際には家賃収入が入ってこないという形になってしまったため、購入された方はローンが返済できずに困ってしまっているというわけです。
ポイント3：物件選びのポイント
最後に不動産投資にあたっての物件選びのポイントについてお話させていただきます。
1.立地条件が良い物件
不動産投資においては、立地条件が非常に大切になってきます。
なぜなら立地条件が良く、賃料設定が適切な物件であれば借り手が付きやすく稼働状況がよくなりますが、立地条件が悪ければ、借り手が付きにくいため稼働状況が悪くなってしまうからです。
また、立地条件の良い物件は価格下落リスクも小さくなります。具体的には東京23区ならば駅徒歩10分以内の物件がおススメです。
2.空室が出た場合でも返済が可能な価格帯の物件
先ほど説明したように、不動産投資には空室リスクがあります。空室が出た場合であっても、ある程度の期間は自己資金で返済できるような、返済プランを立てられる物件のほうが良いでしょう。
3.販売価格が適正か
実際に購入を検討している物件が周辺の物件と比べて割高か割安かを調べてみると良いと思います。
例えばワンルームマンションであれば、インターネットで他に売り出し中の物件が無いかを検索してみたり、近隣で売りに出されている物件がいくらくらいなのかを調べてみれば、おおよその相場観がつかめてくると思います。
また、心配や不安がある場合には不動産鑑定士のような専門家に相談してみるのも有効です。
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