知らないと失敗する、不動産投資のリスクと失敗事例

購入する物件選びの時点で、立地は賃貸需要がある地域か、また物件自体に入居がみこめる物件か、冷静に見極める必要があります。
賃貸需要の少ない地域や、競合する物件が多い地域で物件を購入してしまうと、予想よりも空室期間が長引いたり、入退室が多く発生したりするなど、空室率が上がってしまうため注意が必要です。

また、入居率を上げるためには、賃貸募集についても賃貸管理会社任せにせず、積極的に行動することも対策のひとつです。
・入居者募集の状況について積極的に賃貸管理会社に確認し、もし必要があれば近隣の不動産会社を回って募集図面を配る
・退去後の現状回復工事では最低限の掃除をするだけでなく、古くなった設備を徐々に取り替えたり、お洒落なアクセントクロスを貼るなど、他の物件との差別化を考える

時にはこういった行動も必要になるでしょう。

対策1：連帯保証人を強化する
賃貸契約で重要なことは、契約者本人と連帯保証人です。

通常であれば、連帯保証人は1人ですが、それを2人立ててもらうことで、家賃滞納が発生した際のリスクヘッジとします。
どうしても2人立てられない場合は、家賃保証会社を利用してもらうとより効果的です。家賃保証会社を利用すれば、家賃滞納は実質的に発生しなくなるため、一番のリスクヘッジとなります。
対策2：迅速な督促
家賃滞納はいくらリスクヘッジをしても完全に回避することはできません。

そのため、滞納を「回避」するという考えから、滞納を「抑制」するという考えのほうが重要になってきます。
滞納を抑制するために効果的なのが、「迅速な督促」です。

一般的には、家賃滞納が発生しても、すぐに本人や連帯保証人に連絡をせず、数日様子を見るという賃貸管理会社も多いかと思います。
ただ、それでは賃借人に家賃滞納の重大性が伝わりません。

そこで、家賃滞納が発生したら即日電話をして督促する癖をつけてもらうことで、賃借人に
「家賃滞納は絶対にあってはならない」という意識を植え付けることができるのです。

実は家賃滞納の多くは、払えなくて滞納しているのではなく、払えるけれどほかの支払いを優先しているから払えない、というケースがよくあります。
人は早く督促される債務から優先的に返済しようとするため、滞納発生時の迅速な対応は、かなりの滞納抑止力となります。

対策としては、ワンルームマンション投資の場合は、管理組合に大規模修繕の予定を確認し、事前に修繕費用を見込んでシミュレーションすること、アパートなどの一棟投資では購入前に修繕履歴をよくチェックするようにしましょう。

修繕履歴についてはこちらの記事をご覧ください。
・中古の修繕履歴を見落とすな！区分マンションの場合
・中古の修繕履歴を見落とすな！一棟アパートと設備

最近はインターネットで周辺物件の家賃を調べることができるので、自分が買おうとしている物件の家賃が相場より高く設定されていないか、家賃が下落した場合でもローン返済ができるか、自身でシミュレーションすることが大切です。

ローン破綻しないためには、あらかじめ空室や家賃下落を想定し、万が一のときにも自己資金でローンが返済できるよう、「余裕のある資金計画」を立てておくことが重要です。

債務リスクを回避するためにすべきこと、それは綿密な「返済シミュレーション」を事前に行うことです。

アパートローンは、債務ではあるものの「返済するあてがある債務」でもあります。
というのも、アパートローン返済の原資となるのは「家賃収入」であり、自分の給料ではありません。
この点が、普通に銀行で借り入れする点と違います。

毎月の返済に充てる収入の目処がある上での借金のため、返済計画がしっかりしていれば、債務リスクは十分リスクヘッジが可能なのです。

ポイントとしては、毎月得られる家賃収益、不動産の維持にかかる経費、借入金利や返済方式などを盛り込んで正確な返済シミュレーションを立てることです。

なお、不動産投資に失敗する投資家のなかには、
「銀行が融資してくれる＝この投資にお墨付きをもらえた」勘違いするケースがあります。
銀行がアパートローンの審査を通す基準は、投資が成功するから融資をするのではなく、万が一失敗しても不動産を売却すれば最悪回収できると判断したからです。
この点を勘違いすると、返済シミュレーションがおろそかになりますので注意しましょう。

この辺りは初心者の方がよく懸念するリスクの一つですが、保険である程度カバーすることができます。
また、管理を管理会社に任せている場合、管理会社で対応してくれることが多いです。

火災保険については下記の記事を参照下さい。
・不動産投資に必要？大家さんの火災保険［前編］
・注目すべき3点！大家さんの火災保険［後編］

また、地震や災害についても、どのような対応が必要になるかですが、こちらも管理会社が対応することが多いです。
ただ、大家としても入居者の安全には配慮が必要なので、災害につよい場所、建物を選ぶことは大切です。

・不動産投資における「地震リスク」と「耐震基準」
・大地震発生！事前の対策と発生時に大家がすべきこと
・何をどこまで補償？投資家が知っておくべき地震保険

物件オーナーとしては、投資物件で損失がでないように、保険でカバーしつつ、カバーできない部分については自身で把握しておくことが必要です。

入居者が死亡した際の対応については下記の記事を参照ください。

・入居者が亡くなったら【前編】必要な対応と賃借権

他殺や事件が起きた際は、その後の入居付けに苦労したり、家賃を下げるといった対応が必要になってくるでしょう。
この辺りは、確率論になるのでどのあたりまでリスクに備えるか、「余裕のある資金計画」を立てておくことが重要になるでしょう。

この2つの事例の共通点、それは不動産業者や営業担当者のトークの中で「メリット」だけを「鵜呑み」にしている点です。

そして、このように鵜呑みにして失敗した人は、必ずと言っていいほど「〇〇会社に騙された」「〇〇さんに騙された」などと言い訳をします。

そもそも不動産業者は営利企業ですから、メリットだけを強調して営業をする不動産業者は数多く存在しています。
成功している不動産投資家は、このような営業トークを参考にはしても、絶対に「鵜呑み」にはしません。

先ほどの事例1で言えば、必ず自分自身でも周辺の家賃相場を地元の不動産業者に聞いて回る、事例2で言えば、実際に現地まで建物の状態を確認しに行く、などといったことをしていれば、失敗は未然に防げたはずです。

このように、不動産投資の失敗事例の多くは、不動産業者の言うことだけを「鵜呑み」にした結果であるということをよく覚えておきましょう。