物件売却時の優遇税制／事業用の買い換え特例とは

2020/09/23

税理士・司法書士渡邊浩滋

賃貸物件を売却した場合の優遇税制のうち、不動産投資家が使えそうな特例を紹介しています。

今回は、事業用の買い換え特例です。

もくじ

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1．制度の内容

賃貸ビルを2億円で売却した場合の例

2．要件

【譲渡資産の要件】

【買換資産の要件】

3．注意点

4．まとめ

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1．制度の内容

個人が特定の事業用資産（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の事業用資産（買換資産）を取得した場合には、譲渡資産の譲渡益の最大80％を将来に繰り延べることができる制度です。

賃貸ビルを2億円で売却した場合の例

例えば、賃貸ビルを2億円で売却した場合、その取得費は1,000万円、譲渡費用はないものとすると、（2億円－1,000万円）＝1億9,000万円が譲渡益になります。
所有期間が5年超の長期譲渡に該当すると、所得税・住民税で20.315％の税率になるため、約3,860万円の税金が課税されます。

ところが、一定期間内に新たに賃貸ビルを2億円で購入すると、1億9,000万円の売却益のうち80％である1億5,200万円が将来に繰り延べられ、20％部分である3,800万円に対して課税されることになります。
所有期間が5年超の長期譲渡に該当すると約780万円の税金が課税されます。

3,800万円かかる税金が780万円に抑えられたことになります。
ただし、この制度は税金を免除するということではありません。

買換資産である賃貸ビルは2億円で購入していますが、この特例を使うことで、税務上の取得費は、2億円－1億5,200万円＝4,800万円になります。

建物の取得費が少なくなるため、減価償却費も少なくなります。
減価償却費があまり取れず、毎年の所得税・住民税が大幅に上がってしまう可能性があるため注意が必要です。

また、買換資産である賃貸ビルを売却するときには、4,800万円の取得費を基準として考える（建物部分は減価償却していきます）ため、多額の売却益が出る可能性があります。

つまり、この制度は、売却したときに課税を抑えて、将来に課税を先送りする制度になります。

なお、買換資産の金額が譲渡資産の譲渡代金よりも低い場合には、繰り延べの金額が縮小されます。

2．要件

譲渡資産と買換資産について、一定の組み合わせが必要になります。
アパートやマンションの買換えの場合には、10年超所有の事業用資産の買換えが主に利用されています。
この買い換えは、譲渡資産、買換資産それぞれの要件があります。

【譲渡資産の要件】

譲渡資産がその年1月1日時点で10年超所有していること。

事業的規模は問いませんが、相当の対価を得て継続していなければなりません。
その貸付資産の減価償却費、固定資産税その他の必要経費を回収した後において、なお相当の利益を得ているかどうかにより判定するとされているため、経常的に赤字になっている物件には適用できないことになります。

【買換資産の要件】

買換資産が土地の場合は、面積が300㎡以上のもので、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設の敷地の用に供されるものでなければなりません。
（駐車場については、上記の施設と併設されて事業上必要とされるもの、又は、開発許可申請中だけ駐車場にしている場合に対象とされます）

買替資産の土地については、譲渡した土地の面積の5倍以内が対象となり、5倍を超える部分は対象となりません。

買換資産は、原則として、譲渡資産を譲渡した年、譲渡した前年、譲渡した翌年に取得しなければなりません。
例外として、譲渡した年の前々年もしくは翌々年、翌々々年まで延長することができる場合があります。

買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うこと。

など要件が非常に細かいため、この特例を使おうと考えている場合には、譲渡資産を売却する前に税理士等の専門家に相談してください。