不動産投資のQ＆A

買い替え特例で土地を取得、いつまでに賃貸開始する必要がある？

昨年、賃貸物件を売却した際に、所有期間が10年超の事業用の買い換え特例を適用して、確定申告を行いました。

譲渡した翌年中までに買い替えないと、特例の適用が取り消され、税金を払うことになると聞きました。
そこで、土地を購入して新築建物を建てて賃貸しようと思っています。

土地は今年購入しますが、建物は来年（譲渡した翌々年）になりますが、問題ないのでしょうか？

また、土地は個人で購入し、建物は新規法人で建てることも検討していますが、これも問題ないでしょうか？

今回のケースだと、土地を取得してから1年以内に賃貸をはじめる必要があります。

この特例は、個人が特定の事業用資産（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の事業用資産（買換資産）を取得した場合には、譲渡資産の譲渡益の最大80％を将来に繰り延べることができる制度です。

一定期間内とは、原則として、譲渡資産を譲渡した年、譲渡した前年、譲渡した翌年になるため、今回のケースだと、譲渡した翌年である今年中に取得が必要になります。

この場合に、購入する土地が要件（300㎡以上など）を満たせば、建物の取得がなくても問題ありません。
ただし、買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うことが要件としてあるため、土地を取得してから1年以内に建物を完成させて賃貸をする必要があります。

建物名義が法人であっても問題ない

なお、建物を法人名義でもよいかということですが、買い替え資産の土地については「建物の敷地」である必要はありますが、建物の名義が土地の名義と同じことまでは求めていないため、建物名義が法人であっても問題ないと考えます。

ただし、土地についても事業用で使用していることが求められるため、法人から土地の所有者の個人に地代を払うことは必要になります。

2019/04/05

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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