2026年４月から住所変更登記の義務化。過去の分も対象になる？
2026年から住所変更登記の義務化が始まるようです。
個人と法人で不動産を所有しています。過去の住所変更をしていない不動産も対象になりますか？スマート登記変更に登録すれば、無料で住所変更をやってくれると聞きました。過去の分も無料でやってもらえますか？
過去の放置分も義務化の対象！過去の住所変更は2028年3月までに自身で申請が必要
１．住所変更登記の義務化
2026年4月1日から、不動産の所有者による住所・氏名変更登記の申請が法律上の義務となります。
これまで任意とされていた住所変更登記ですが、転居や結婚などで住所・氏名が変わった場合には、その変更日から2年以内に登記申請を行わなければなりません。
この義務は個人・法人を問わず、不動産を所有するすべての方に適用されます。
法人の場合は、本店所在地の移転や商号の変更があった際に同様の義務が生じます。
この義務化は施行日以前の変更にも遡って適用されます。
つまり、以前に引越しや社名変更があったにもかかわらず登記を放置していた物件についても対象となります。
ただし経過措置が設けられており、施行前に住所等が変わっていた場合は2028年3月31日までに登記を申請すればよいことになります。
正当な理由なく期限内に変更登記の申請を怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は刑事罰ではなく行政上のペナルティですが、うっかり失念していた場合など過失による遅延でも適用される恐れがあります。
変更登記を申請する際には、登録免許税として不動産1件につき1,000円がかかります。たとえば土地と建物の2筆がある一戸建てであれば2件分で2,000円となります。
２．スマート変更登記
（１）概要
スマート変更登記とは、事前に所定の登録手続きを行っておくことで、住所や氏名に変更があった際に法務局が職権で変更登記を行ってくれる制度です。
この制度を利用すれば、自分でわざわざ申請しなくても自動的に登記が更新されるため、変更登記の申請義務を免れることができます。
さらに、職権による変更登記の場合は登録免許税が課されないため、費用面でも大きなメリットがあります。
（２）個人の場合の登録
日本国内に住民票がある個人の方は、「検索用情報の申出」という事前登録手続きを行うことでスマート変更登記を利用できます。
この制度は2025年4月21日からすでに開始されています。
検索用情報の申出とは、氏名・住所・生年月日・メールアドレス等の情報を法務局に登録し、法務局が住民基本台帳ネットワークと連携して所有者情報を管理する仕組みです。
転居や改姓があった際には、法務局がその情報を把握し、登録されたメールアドレス宛てに確認の連絡が届きます。
所有者が承認すれば、登記官が職権で変更登記を実行してくれます。
（３）法人の場合の登録
法人の場合は、個人のような検索用情報の申出ではなく、不動産の登記記録に会社法人等番号を登録することでスマート変更登記の対象となります。
2024年4月1日以降に取得した物件については、登記申請時に会社法人等番号の記載が義務づけられているため、すでに登記簿に番号が記録されています。
この番号が登記名義人情報に含まれていれば、2026年4月1日以降は法務局が商業登記システムと情報連携し、商号変更や本店移転があった際に職権で不動産登記を更新してくれます。
一方、2024年4月より前から所有している物件については、登記簿に会社法人等番号が記載されていないケースが多いと考えられます。
その場合は、事前に「会社法人等番号の申出」手続きを行い、番号を登記してもらう必要があります。
法人オーナーの方は、まず自社名義の不動産登記に会社番号が記載されているかどうか確認し、未了であれば早めに申出をしておくとよいでしょう。
（４）過去の登記の対応
スマート変更登記はあくまでも将来発生する変更に対応する仕組みであり、過去に生じた住所変更を遡って無料で補正してくれるものではありません。
したがいまして、施行前から登記簿上の住所や氏名が古いままになっている物件については、従来どおりご自身で変更登記を申請する必要があり、その際には登録免許税も通常どおり発生します。
３．まとめ
2026年4月から施行される住所変更登記の義務化は、過去に住所変更を放置していた物件も含めて、個人・法人を問わずすべての不動産所有者に適用されます。
まず、過去から住所変更が放置されている物件については、経過措置期間である2028年3月末までに変更登記の申請を済ませてください。
そのうえで、個人の方は検索用情報の申出を、法人の方は会社法人等番号の登録を行っておけば、以後に発生する転居や社名変更については自動的に登記が更新されるようになります。
スマート変更登記を活用することで、今後の管理の手間と費用を大幅に軽減できますので、積極的なご利用をお勧めいたします。
2026/04/03
手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは？
回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士