法人化するならサブリース法人か所有型法人。どちらにするべきか基準ある？
個人で賃貸経営をしてきましたが、今後、法人設立をして、法人での賃貸経営をしていこうと思っています。
法人の種類として、非所有型のサブリースと所有型の法人ではどちらにするのがよいのでしょうか？
所有型かサブリース型かは節税額と移転コストのバランスで判断
■法人化の種類
１．非所有型のサブリース法人
非所有型サブリース法人とは、個人が所有する物件を法人が一括借り上げし、法人が入居者と賃貸契約を結ぶ形式です。
◯メリット
物件の所有権を法人に移転しないため、移転に伴うコスト（登録免許税や不動産取得税など）が発生しません。
◯デメリット
個人から法人に移転できる家賃収入は最大15～20％程度が限度です。それ以上の移転は税務署から否認されるリスクがあります。
家賃収入の一部しか法人に移転できないため、大きな節税効果を期待するのは難しいです。
２．所有型の法人
所有型法人とは、物件の所有権を法人に移転し、家賃収入を全て法人が受け取る形式です。
◯メリット
所有型法人では、家賃収入の全額が法人の収益となるため、大きな所得移転が可能です。
節税効果は大きいです。
◯デメリット
物件を法人に移転する際に、多額の移転費用（登録免許税、不動産取得税、譲渡所得税など）が発生します。
とくに物件の借入金が残っている場合、銀行との借り換え手続きが必要になることがあり、新たに担保設定などのコストが発生します。
３．どちらを選択するか
まずは所有型の法人を検討することをおすすめします。
ここでの節税効果がいくらくらいになるのかを算出します。
その上で、移転コストが発生する場合には、そのコストを図って、節税額とコストを比べて実行するかを選択します。
⇒コスト上回っても、３年程度で回収できるなら実行をおすすめします。３年経過後はメリットのみになるためです。
もし、コストが大きすぎる場合には、非所有型のサブリースを検討します。
こちらは法人の設立コストのみになるので、節税になるなら実行した方がよいです。
とくに、築浅物件や借入金が多い場合には、サブリース法人の方が適していることが多いです。
築が古く、借入金が少ない場合には、所有型の方が適していることが多いです。
サブリース法人にしても、時間が経過すれば、借入が少なくなって、所有型に移行できる時期がくるので、そこまでサブリース法人を維持すればよいことになります。
2026/02/06
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士