不動産投資のQ＆A

築何年で売却するのがよい？需要の限界年数はある？

個人で築15年の区分マンションを所有しています。
将来的に売却を考えていますが、築何年になったら売却した方がよいとかはあるのでしょうか？

築20年になるまでには売却した方がよいかと考えていますが、購入する側の需要の限界年数など目安となるものがあるのでしょうか？

つまり、マンションの築年数でこの年数を売却の限界と考えた方がよいかという基準が業界的にあるのかという質問です。

業界的な基準かどうかはわかりませんが、買い主がローンを組めるかどうかは考えた方がよい基準です。

ローンが組めないと現金で購入するしかありません。
現金で購入する人は絶対数としては少ないです。

購入者が少なくなれば、需要が少なくなり、価格は下がる傾向にあります。

ローンが組めるかどうかは、住宅ローンかアパートローン（事業用ローン）かで異なります。

住宅ローンであれば、つまり、実需での売却であれば、個人の年収などの信用で借入れできるため、あまり築年数は影響してこない可能性があります。

しかし、アパートローンの場合には、ローンが組めるかどうかは、返済期間が十分とれて、家賃収入で返済が可能かどうかによります。

最長の返済期間を定めている金融機関が多いです。

一般的には《法定耐用年数－経過年数》がMAXの返済期間となります。

マンションの法定耐用年数は47年なので、
築20年なら返済期間は、47-20＝27年が最長となります。

27年であれば、まだ返済期間は取れますが、築30～35年超えると返済期間が短くなるので、買いにくい（売りにくい）ことになります。

2021/05/13

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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