中古マンションをリフォームした場合、耐用年数は何年？
築30年の中古マンション（RC造）を500万円で購入しました（建物220万円、土地280万円）。
購入後、部屋のリフォームに200万円かけた場合、耐用年数はどのように計算すればよいのでしょうか？
リフォーム費用が「再取得価額の50％を超える場合」か「取得価額の50％を超える場合」かで耐用年数の計算方法が変わります。
中古建物の耐用年数は
「法定耐用年数－（経過年数×0.8）」
という簡便法での計算式により算出することができます。
築30年のマンションであれば47年－（30年×0.8）＝23年となります。
ただし、中古建物を購入するにあたって、リフォームした金額が中古建物に比べて高額な場合には中古建物の耐用年数が使用できない場合があります。
また、中古建物を購入し賃貸開始する前のリフォーム費用はすべて資産計上になります。
原状回復工事をしても修繕費にはなりませんのでご注意ください。
リフォーム費用が再取得価額×50％を超える場合
再取得価額とは、中古資産と同じものを新品で購入した時の価額です。
火災保険などの保険金額の算定に使われる再調達価額（新価）というものがあります。
再取得価額＝再調達価額とは言い切れない部分はあるものの、再調達価額は建築単価から簡便的に新築価額を算出するものになっているので、参考になる価額となります。
リフォーム費用が再取得価額を超えるような場合には中古ではなく新品と同様の扱いになるため、新品の法定耐用年数（この場合47年）を使用することになります。
リフォーム費用が取得価額×50％を超える場合
リフォーム費用が再取得価額×50％以下でも、取得価額×50％を超える場合には、下記の算式によって耐用年数を計算することとされています。
（中古資産の取得価額＋資本的支出額）÷（中古資産の取得価額／簡便法で計算した耐用年数＋資本的支出額／中古資産の耐用年数）
本事例の場合ですと
（220万円＋200万円）÷（220万円/23年＋200万円/47年）＝32年（1年未満切捨て）
となります。
2020/02/13
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士