賃貸物件を売却して売却益が多く出た場合、節税方法はある？
今年、賃貸物件の売却を考えています。
高値で売れそうなので、おそらく売却の利益がかなり出ると思うのですが、いい節税方法などはないですか？
賃貸物件の場合には、厳しい要件に該当した場合に限って特例が使えます。
個人の場合の譲渡所得は、なかなか節税が難しい点があります。
所得税・住民税あわせると5年超保有の長期譲渡だと20.315％、5年以下の短期譲渡だと39.63％の税率になります。
自宅などの居住用の不動産を売却した場合に税金が安くなる特例はかなりありますが、賃貸物件の場合には、厳しい要件に該当した場合に限って特例が使えます。
使えそうな特例と要件の概要をあげておきます。
特例1．平成21年に購入した物件を売却する場合
土地の売却益から1,000万円を控除してくれます。
平成22年に購入した土地も1,000万円の控除の特例の対象になりますが、1月1日時点で所有期間が5年超あることが要件となるため、平成22年に購入したものは、平成28年以後の売却が対象になります。
特例2．平成21年、平成22年に土地を購入し、届出をした場合
平成21年または平成22年に土地を購入し、その翌年3月15日までに特例の適用を受ける届出をした場合には、その後10年間に別の土地を売却した際に、利益を圧縮（課税の繰り延べ）できる特例があります。
土地を購入した年によって圧縮割合が異なります。
売却益の80％（21年の土地の取得価額を限度）
＜平成22年に土地を購入した場合＞
売却益の60％（22年の土地の取得価額を限度）
特例3．10年超保有していた物件を売却し、新たに買い替えする場合
買い替えにより取得した物件の価額により最大80％利益を圧縮（課税の繰り延べ）することができます。
ただし、買い替え資産が土地の場合には、土地の面積が300㎡以上のもの（青空駐車場などは不可）で、かつ、譲渡した土地の面積の5倍以内という要件があり、適用が非常に厳しくなっております。
2019/08/25
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士