2019年終盤の今、投資物件はズバリ「売り時」

行政書士棚田 健大郎

前回 までは売り時、買い時の判断のポイントについて解説してきましたが、結局のところ皆さんが気になるのは、2019年後半の今現在において、売り時、買い時どちらなのかという点ではないでしょうか。

そこで最終回となる今回は、2019年の後半、不動産投資家として今売るべきか買うべきかについて解説したいと思います。

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2019年はズバリ「売り時」である可能性が高い

売り時、買い時に関する記事の多くは、最終的な結論が中途半端になりがちなので、今回はあえてはっきりとお伝えしていきたいと思います。

ズバリ、2019年の今は東京の物件に不動産投資をしている人にとってズバリ「売り時」です。

「東京」とエリアを限定したのは、地域によっては万博が決まった大阪のように、これから伸びる可能性があるエリアも多いので東京としています。

今現在、東京の不動産価格は2013年に東京オリンピックが決まって以降、成約価格も含め上昇していましたが、オリンピック本番を来年に控えた今、正直なところ今以上に上昇する理由がなく頭打ちの状況です。

2018年頃からそろそろ価格が天井を迎えると業界内で囁かれ始めていましたが、現在は状況が変わってきました。

ローン審査の引き締めで相場は上がりようがない状況に

金融庁が他の金融機関に対しても不動産投資からみのローン審査について大きく踏み込んできており、シンプルにいうと融資が通りにくくなっているのです。

以前であれば、頭金なしのフルローンでも審査がおりていた案件でも、想定していた金額までの融資が引っ張ることができなくなってきています。

いくら不動産投資ブームと言われていても、金融機関が融資してくれなければ投資することができません。
審査のハードルが上がったり、融資してもらえる金額が下がったりすれば、都内の不動産価格はジリ貧の状況に陥るでしょう。

買主層の年収が下がっているらしい…

不動産投資セミナーを積極的に開催している不動産会社からは、以前に比べてセミナーに来る人の年収が下がっていると聞きます。

以前は800万円〜1,000万円程度の年収のある人が多かったらしいのですが、最近は一般的なサラリーマンである400〜500万円程度の人に顧客層が変化してきているそうです。

年金に対する不安から、サラリーマンが不動産投資に興味を持ち始めたのはよいことですが、年収が低い人はローンを組める金額も低くなります。
加えて、ローン審査は厳しい状況です。

これまでのような3〜4%前後の利回りでは中古物件が売れなくなるため、必然的に不動産価格は値下がりすることになると考えられます。

これらの理由に加えて、来年はオリンピック本番なのでそれまでに売り抜けようという心理が働く可能性も高いです。

ここ数年以内に売却を検討している方については、待つことで今よりも価格が上昇するとは考え難いため、売却に踏み切ったほうが良いかもしれません。

買い時はもう少し後に来るはず

ここまでお読みいただければ、少なくとも今以上の上昇は考え難いことがわかると思います。ということは、今現在買うということは割高になる可能性が高いということです。

今後地価が上昇するイベントや計画が多い大阪、沖縄、北海道とは違い、東京については好材料がすべて出尽くしている感があり、ピークが過ぎ去ろうとしている状況にあります。

であれば、どうしても今年中に転職したいような方でなければ、第2回で解説 したように、もう少し様子を見た方が賢明です。

次の買い時にはキャッシュが武器になる

今が買い時ではないとして、仮に東京オリンピックが終わった後、東京の相場が下がり始めた場合、不動産投資家にとって必要になってくるのが「キャッシュ」です。

不動産価格が今の高騰した状態から落ち着いてくれば、一般的な年収のサラリーマンでも買いやすくなるでしょう。
ただ、その時もおそらくはローンの審査は厳しいままである可能性が考えられます。

安くなってきたから買いたい、と思ったとしても頭金にできるキャッシュが手元にないとローン審査が通らず買いたくても買えない状態に陥る可能性も考えられるのです。

よって、価格がまだ高騰している今のうちにキャッシュを貯蓄して準備しておき、来年以降下がり始めたタイミングで頭金にして投資するのが一番理想的ではないでしょうか。

不動産投資で後悔しないために重要なこととは

最終回となる今回は、今後の動向についてかなり突っ込んだ見解を述べさせてもらいました。

ただ、不動産投資において最も重要なことは、売り時、買い時の判断を他人の意見やネットの記事だけに依存するのではなく、それらの情報をすべて踏まえた上で、自分自身の持てる知識と経験で熟慮して結論を出すことです。

不動産投資に失敗する人は「〇〇を信じたのに失敗した」という言葉をよく口にしますが、それは信じているのではなく、自分で考える、検討する、分析するという労力を面倒で放棄しているだけなのです。

不動産投資は高額な投資だからこそ、後悔しないよう、本記事も含めあらゆる情報をもとに自分自身で熟慮した上で、売り時買い時について判断することをおすすめします。

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連載
いま、投資物件は売り時？買い時？
• 第1回：今は「売り時」？投資物件を売るべき時の判断基準は
• 第2回：いま、投資物件は買い時？購入の判断基準とは

• 第3回：2019年終盤の今、投資物件はズバリ「売り時」

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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