不動産投資コラム

投資で狙い目の街「金町」「中野」「六本木」

投資で狙い目の街「金町」「中野」「六本木」

不動産業界を支える「用地仕入れ」職につく“土地のプロ”に、投資で狙い目の街を聞くシリーズ、第4弾です。
今回のこの記事では「キャピタルゲインを狙える」街として、3つの街をピックアップしていただきます。

─今後の土地価格を考えた場合、値崩れしにくい土地や、あるいは今後も土地値が上がっていく可能性が高い街はどのように見極めればよいでしょうか?

「皆さん、2020年東京オリンピック開催後や2022年問題(生産緑地の指定解除により土地が供給過多になり、土地値が下落するのではと懸念されている)で土地値の下落を気にかけているのではないかと思います。今回は、

1 再開発
2 学校誘致
3 人口減少
4 浸水のリスク

の4つのキーワードに注目してみます」

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その1.「金町」駅周辺

路線/JR常磐緩行線

交通/都心寄り2駅先の「綾瀬」駅から東京メトロ千代田線に乗り入れ。「大手町」駅まで25分、「上野」駅まで26分(「西日暮里」駅乗り換え)。

所在地/東京都葛飾区金町周辺

【「金町」駅徒歩10分以内の
賃貸物件検索結果 】

募集賃料
(管理費込み・中央値)
72,000円
平米数
(中央値)
26.08㎡
駅徒歩
(中央値)
8分
築年数
(中央値)
9年

※2018年7月時点、複数の大手物件検索サイトからの検索結果。編集部調べ。
検索条件/駅徒歩10分以内、1K、アパート、バストイレ別、室内洗濯機置き場、エアコン、オートロック、フローリング

街の注目ポイント…「駅前再開発があり、さらに学生が増える街」

─ここは再開発からの発展が待ち望まれる街ですね。

「金町六丁目地区再開発として2009年に竣工した『ヴィナシス金町タワーレジデンス』に続き、2020年3月竣工を目指して駅前の再開発計画が進んでいます。

43年続いた老舗讃岐うどん店も立退き、その他の店舗も次々と閉店、立退きが進んでいるんですよ。
2021年竣工にずれ込むみたいですが、こちらの再開発はかなり具現化してきているのではないでしょうか。
また、金町浄水場が近くにある『金町駅周辺』は、6mの海面上昇があった場合でも浸水しないほど標高が高いエリアですので、浸水のリスクが心配な方でも安心できると思います

─文部科学省は昨年、東京23区内の私立大学・短期大学の定員増や大学新増設を認めない方針を発表しました。つまり、今後は23区内で学生が増える街が少なくなるということですが、ここは学生が増える街なんですか?

「はい。三菱製紙中川工場跡地に誘致した『東京理科大学』が第2期用地購入を決定したんです。
2025年4月に薬学部を野田キャンパスから金町へ移転させることも決めたので、これまで以上に学生の多い街へと変わっていきますよ」

その2.「中野」駅周辺

路線/JR中央線・総武線、東京メトロ東西線交通/「新宿」駅まで4分。「渋谷」駅まで15分(「新宿」駅乗り換え)。「池袋」駅まで18分(「新宿」駅乗り換え)。

所在地/東京都中野区中野周辺

【「中野」駅徒歩10分以内の
賃貸物件検索結果 】

募集賃料
(管理費込み・中央値)
87,500円
平米数
(中央値)
23.32㎡
駅徒歩
(中央値)
7.5分
築年数
(中央値)
7.5年

街の注目ポイント…「病院、企業、大学誘致に成功した再開発途中の街」

─こちらも再開発が進む人気の街ですね。

「再開発となると資産価値向上やインフラ整備だけではなく、近隣の用途変更や前面道路拡幅による容積率アップが期待できます。

例を挙げて簡単に言うと、今まで2階建てしか建たなかった土地が、3階建てや4階建てが建設できる土地に変化することもあります。
つまりその土地から得られる収入も増えるということ
ですね。

中野四丁目地区は、『東京警察病院』『麒麟麦酒株式会社本社』『早稲田大学』『帝京平成大学』『明治大学』の誘致に成功しています。

今後も中野サンプラザ、中野区役所、中野体育館を取り壊して、さらなる再開発を計画している街。
水面下では、今後行う再開発エリアにホテルや大規模な商業施設が建設されるという噂も囁かれるなか、非常に興味深い街となっています。

特にお勧めしたいエリアは、中野駅が移動し改札口が新たに新設される高円寺寄りの中野3丁目辺り。こちらは特に狙い目かと思います」

その3.「六本木」駅周辺


路線/東京メトロ日比谷線、都営大江戸線
交通/「新宿」駅まで10分、「渋谷」駅まで13分(「青山一丁目」駅乗り換え)、「東京」駅まで15分(「霞ヶ関」駅乗り換え)。
所在地/東京都港区六本木、麻布十番周辺
所在地/東京都中野区中野周辺

【「六本木」駅徒歩10分以内の
賃貸物件検索結果 】

募集賃料
(管理費込み・中央値)
13,9000円
平米数
(中央値)
26.14㎡
駅徒歩
(中央値)
8分
築年数
(中央値)
13年

※検索条件にマンションを追加

街の注目ポイント…「着々と進む再開発、キャピタルゲインを狙えるブランド地」

─資産価値としては文句なしのこのエリア、ここも再開発が進んでいるということですが?

「そうですね。国家戦略特区に組み込まれ、かねてより高さ300m級の高層ビル建設が噂されていた『六本木五丁目西区』があります。
六本木の地主と称されていた川崎定徳株式会社も平成17年に土地の所有権を移転して、その所有地に建設されていた建物内に入るテナントの立ち退きも着々と進んでいる状況です。

六本木の象徴だったロアビルも耐震強度不足を実名公表されたことを機に、テナントの立ち退きが加速化していますし、学校法人東洋英和女学院も含めた今回の再開発、かなり具現化してきているのではないでしょうか」

─浸水のリスクが低いエリアでもある?

「今回紹介した街で『六本木・麻布十番エリア』『中野エリア』は東京都の西寄りなので、標高が高いエリアとなります。
自然災害のリスクヘッジを考える人は、今回紹介したような街も検討してみてはいかがでしょうか」

─ありがとうございました。

土地のプロに聞く「投資で狙い目の街」シリーズ、次回もぜひご期待ください。

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最新の不動産投資情報やノウハウをリアルタイムにお届けする、株式会社インベストオンラインの広報担当。投資初心者向けコンテンツから上級向けの物件最新情報まで、広く発信していきます。

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