サラリーマンが始めやすい新築アパートの投資

不動産鑑定士堀田 直紀

前回 、サラリーマンが不動産投資に向いている理由についてお話ししました。

不動産に投資するといってもいろいろな物件の種類があります。アパート、マンション、事務所、店舗、一棟まるごとや区分所有物件（マンションなどの一室）、そして、それが新築であるか中古であるか、などです。

こちらでは、アパートに投資する場合のメリットを紹介していきます。

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一棟アパート投資のメリット

アパートというのは、2～3階建ての木造や鉄骨造で、4～12部屋程度のイメージをしていただくと良いと思います。
最初は不安だからと、区分所有マンションの一室からはじめて、少しずつ物件数を増やしていきたいとお思いの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、一棟まとめてというのがメリットになることがあります。

物件購入・管理の手間とコストが抑えられる

物件を購入する場合、区分所有ですと、一部屋ずつ契約して、それぞれに融資を受けるための審査、手続きをしなければならず面倒です。

この点、一棟物件ですと、まとめて複数の部屋を取得できるので、手間やコストを抑えることができます。
複数の区分所有マンションを持っていると、場所が離れていて管理が大変だったり、管理会社との契約がコスト的に非効率であったりします。

リスクを分散できる

区分所有の一室に投資する場合は、その部屋に入居者がつかなければ、収入はたちまちゼロになってしまいます。安定した物件でも入居者の退去、入替のタイミングで、必ず一定期間は収入がなくなります。

一棟の場合は、数部屋あるので、リスクを分散できるということもあります。

比較的安価で購入可/融資がつきやすい

アパートの場合、物件によっては一棟を5,000万円程度から取得することができるので、マンション一棟より、安価で融資がつきやすく、返済額を抑えられるというのもメリットになります。

賃貸経営管理すべてオーナーが自由に決められる

別の視点からみてみると、アパート一棟の場合は、物件まるごと1人の所有者となりますので、オーナーがすべての意思決定をできるという魅力があります。
区分所有の物件では、管理組合というものがあり、大規模改修や建て替えを行う場合など、他の区分所有者の意見や議決に左右され、区分所有者がそれぞれ自由に決めることができません。

賃貸収入が減っても、最後に土地の価値は残る

アパート一棟の場合ですと、最終的には土地が残るという考えもあります。
一般的には、建物が古くなるにつれて、賃料収入は減っていきます。しかし、どんなに下がったとしても最終的には、土地の価値だけは残ります。他方、区分所有の場合、土地の共有持分というものを持っていますが、自由に土地を使えるわけではありませんので、その点資産価値は低いといえます。

新築アパートのメリット

次にアパートに投資するとして、新築の場合は、中古と比べて、どんなことがメリットになるのでしょう。

耐震など、構造について安心である

まず、新築の場合、建築基準法など、最近の法律に則って設計されているので、耐震性などの構造が安心できるということがあります。
また、中古物件ですと、建築当初は法令に合致して建てられていたとしても、年数が経過する中で、用途や構造などが、違法に変更されたりして、遵法性に問題がある場合もあり、専門家でない限り、物件の良否の判断がつきにくいといえます。

修繕費などが抑えられる

新築ですと、当初は修繕など小規模なものが多く、必要とする手間やコストを抑えることができます。
たとえば、修繕計画をしっかりしていなかった中古物件の場合には、購入してすぐに大規模な修繕費や更新費を捻出しなくてはならないということもあり得ます。

入居付けに有利

そして、やはり新築のほうが中古よりも人気がありますので、入居者がつきやすく、一般的に空室のリスクが少ないといわれています。

長期間の融資を受けやすい

そのほか、銀行の融資については、新築では耐用年数が長いために、長期間の借入が可能になるケースが多くなります。残存耐用年数が長いと家賃収入を得られる期間も長くなりますので、融資に前向きになり、購入者の資金調達の観点からも有利であると考えられます。

新築アパートのデメリット

これまでは新築アパートに投資する場合のメリットばかりをお話してきましたが、当然、デメリットもありますので、説明していきたいと思います。

万一の場合の災害リスクについて

一棟の場合、区分所有に比べ、投資する金額が大きくなりますので、万一、災害に見舞われた時のリスクが大きくなります。

たとえば、地震や火災が起こった時、区分所有ですと、被害は一室ですみますが、一棟の場合、最悪一棟まるまるダメージを受けます。損失に見合う保険をしっかりと掛け、もしものときに備える必要があります。

売却時の流動性の低さ

一棟の場合、売却をするときの流動性が低いともいわれます。
物件の大きさによっては金額が張るため、区分所有マンションの一室に比べ、売却できるスピードが遅くなることがあり、次の投資への計画が立てにくいこともデメリットとなります。

維持管理コストについて

前述のように、新築の場合、当初は維持管理コストが低いといえますが、長期保有を前提とした場合、築年数の経過とともに、大きな費用がかかってくることも頭にいれなければなりません。

融資期間が短いことも

アパートは軽量鉄骨造などであることが多く、鉄筋コンクリート造などの一棟マンションと比べた場合、耐用年数が短くなります。そのため、新築マンションよりも融資期間が短くなることもあげられます。

土地探しについて

土地から探して、自分で建物を建てる場合、現在のような不動産の地価が高騰している都心部ですと、まず、賃貸需要のある土地を購入するのが困難ということがあります。

さらに人件費や建築資材の高騰により、建築コストも高止まりしているときには、予算内で思うような建物を建てられないという可能性もあります。建築の期間を考慮すると、実際に賃料収入が手元に入ってくるまでに1年程度かかることもあり、その間の資金ショートに気をつけなければなりません。

今回は一棟の新築アパートへの投資について説明させていただきました。

不動産投資は手続きなど面倒な部分がありますが、賃貸経営がうまく回り出せば、長期的に安定した収入を生むことができるといった魅力があります。それぞれのメリット、デメリットを十分に理解したうえで、ご自身にあった投資するようにしていただければと思います。

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堀田 直紀

不動産鑑定士・宅地建物取引士

堀田 直紀

不動産鑑定士・宅地建物取引士

不動産鑑定士試験合格後、民間最大手の大和不動産鑑定株式会社にて約11年間、収益物件をはじめとした鑑定評価業務に従事。平成29年10月、ミッドポイント不動産鑑定株式会社を設立。

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