家賃収入がすぐ入る「オーナーチェンジ物件」とは？
売り物件情報のなかには、「オーナーチェンジ物件」というものがあります。
不動産投資においてオーナーチェンジ物件は、複数のメリットがあるため、上手に活用すれば効率的に不動産投資の規模を拡大していくことが可能です。
そこで今回は、全3回に分けて「オーナーチェンジ物件」の特徴と、投資する際に確認すべきチェックポイントについて解説します。
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オーナーチェンジ物件とは
すでに入居者がいて家賃収入が発生している物件で、大家としての地位をそのまま引き継ぐ物件のことを、一般的に「オーナーチェンジ物件」といいます。
中古の投資用物件の場合、ほとんどのケースで入居者が居住中のまま売買募集されるため、投資用物件をインターネットで検索するとオーナーチェンジ物件と書かれていることが多いです。
投資用物件でも、現在空室で入居者がいない場合については、オーナーチェンジ物件とはいいません。
また、アパートなど1棟ものの物件の場合については、1部屋でも入居者がいて家賃が発生していれば、オーナーチェンジ物件と表示されます。
ちなみに、投資用物件ではなく、マイホームやセカンドハウスなど所有者の自己使用目的で募集されている物件のことを一般的に「実需」といいます。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者におすすめといわれていますが、その理由としては以下のようなメリットがあるためです。
すぐに家賃収入が得られる
新築物件や空室物件に投資をした場合、入居者が決まるまでの間については一切収入がありません。
ローンを組んで不動産投資をする場合、物件の引き渡しを受けたら、すぐにローンの返済がスタートするため、入居者がすぐに決まらないと自己資金を持ち出しでローンを返済していかなければなりません。
一方、オーナーチェンジ物件であれば、引き渡しを受けた当日から日割りで家賃収入を得られるため、そのままローンの返済に充てることができます。
物件購入時は多くの諸経費がかかるため、すぐに家賃収入が得られることはキャッシュフロー上非常に大きなメリットです。
シミュレーションがしやすい
オーナーチェンジ物件は、各部屋の家賃額や契約期間が正確に把握できるため、購入後のキャッシュフローについて精度の高いシミュレーションが可能になります。
賃貸経営における「収入」の部分については、購入前に確定しているため、自分自身が理想とする利回りから逆算して購入金額を試算すれば、失敗する可能性は低くなります。
例えば、年間の家賃収入が100万円のオーナーチェンジ物件を購入する場合において、利回り5%を目標とすると、100万円÷5%=2,000万円となり、2,000万円で購入できれば利回りは確約されることになります。
そのため、すでに2,000万円以下で募集されていれば、即買い付けを入れる決断ができますし、2,000万円以上で募集されていればピンポイントで指値を入れて交渉することができるのです。
このように、購入後の利回りを正確にシミュレーションできるため、不動産投資初心者でも失敗しにくくなるのです。
退去するまでリフォーム費用がかからない
投資用物件を空室の状態で購入すると、入居者を決めるためにリフォームが必要になる可能性があります。
特に築20年以上経過している物件の場合、そのままの状態で賃貸募集をしてもすぐに入居者が決まらない可能性が高いため、それなりのリフォーム費用がかかるのです。
家賃が発生していない状態で、さらにリフォーム費用の出費となると、不動産投資初心者の場合ですとキャッシュフローがもたない可能性があります。
オーナーチェンジ物件であれば、すでに入居者が居住しているため、退去するまでの間については大きな出費が発生しません。
このようにオーナーチェンジ物件には大きなメリットがあることから、不動産投資初心者にとてもおすすめですが、一方でオーナーチェンジ物件だからこそ注意しなければならない点があるのも事実です。
そこで次回は、オーナーチェンジ物件を購入する前に知っておくべきデメリットや、リスクヘッジするための対処法について解説します。
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第1回：家賃収入がすぐ入る「オーナーチェンジ物件」とは？
- 第2回：「オーナーチェンジ物件」のデメリットと対策法
- 第3回：オーナーチェンジ物件購入の前に…リスクの見極め方
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