実録「家賃保証しろ、でも協力はしない」という大家

行政書士棚田 健大郎

新型コロナウイルス感染症の影響で収入減を絶たれる方が増えていますが、賃貸経営においても家賃滞納という形で影響が出始めています。

そんななか、保証会社を利用するケースが増えているのですが、大家の認識が間違っていたことで入居後トラブルになる事例が発生しています。

そこで今回は、トラブルの具体例を示しながら保証会社に加入する際の注意点について詳しく解説します。

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保証会社のメリット

一昔前までは何らかの事情で連帯保証人を頼める人がいない人が使うもの、という認識が強かった保証会社ですが、近年では滞納リスク回避のために、連帯保証人がいたとしても保証会社への加入を義務付けている物件も増えてきた印象です。

連帯保証人の場合、スムーズに立て替えが進まないこともあるなか、保証会社であればほぼ自動で立て替え払いが完了するため、大家にとっても管理会社にとっても重宝されています。

そんな便利な保証会社ですが、大家の認識が間違っていたことでトラブルになったケースもあるのです。

大家が保証会社の協力に応じなかった事例

ここからは実際のトラブル事例をご紹介します。
保証会社を利用している人が家賃を2ヵ月連続で滞納しました。
一般的に家賃滞納が連続で3ヵ月続くと、建物明け渡しが裁判上認められる可能性が高いことから、滞納3ヵ月にかかるタイミングで保証会社は建物明け渡し訴訟の準備に向けて動きます。

今回ご紹介するケースでも、賃借人とまったく連絡がとれなくなってしまったため、保証会社が速やかに訴訟準備に着手しました。

ここでポイントになってくるのが、訴訟の流れです。
建物明け渡し請求訴訟である以上、建物所有者である大家が弁護士への委任状など、必要書類への署名捺印を行うことが必要になるのですが、このことを理解していない大家がいるのです。

すなわち、「建物明け渡しには協力しないけど、家賃だけはちゃんと保証しろ」という姿勢の大家がいるのです。

実際にこの事例でも大家に裁判書類への署名捺印を求めたところ、「3ヵ月滞納したくらいで追い出すなんてかわいそう」といって協力を拒否しました。
大家としては、もっとちゃんと督促して賃借人と向き合ってあげるべき、との見解だったそうなのですが、これに頭を抱えたのが管理会社です。

というのも、保証会社と結んでいる保証委託契約書には、訴訟手続きなどについては、貸主が積極的に協力する旨が記載されており、これに協力しない場合は保証を終了することも明記されていたからです。

保証会社のメリットを誤解する大家

保証会社に入っていれば、いくら滞納しても安心だ。
そう考えている方は注意が必要です。
保証会社も事業として行っていますから、回収の見込みが立たない賃借人については、法的に可能となる最短期日で退去させようと動きます。

ちなみに、滞納3ヵ月目で訴訟を起こしたとして、無事に部屋の明け渡しが完了するまでにはそこからさらに半年程度はかかります。
その間、保証会社は家賃を保証し続けなければならないため、貸主には裁判書類に速やかに署名捺印をもらいたいのです。

保証会社を利用していれば、裁判費用はもちろんのこと弁護士に依頼する費用、強制執行で荷物を撤去する費用、撤去した荷物を保管する費用などすべて保証会社が負担してくれます。

実際、これらの費用を実費で負担した方の話では軽く100万円を超えるそうです。
すでに家賃滞納でダメージを受けている上にこれだけの負担は大家にとっては厳しすぎます。

これらのことからも、保証会社を利用するメリットは大家にとって大きいと言えますが、利用する際には内容証明や裁判資料について積極的に協力する必要があることを事前に理解しておく必要があるといえるでしょう。

まとめ

今回のケースでは、管理会社が貸主である大家を説得して何とか裁判書類を回収したそうです。

保証会社を利用して賃貸借契約を締結する際には、万が一滞納が発生した際には保証会社の指示に従って協力しなければならない旨を、事前によく確認しておくことをおすすめします。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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