設備故障で賃料減額も！押さえておきたい改正民法
2020年4月に施行される改正民法が不動産投資に与える影響について、引き続き重要な部分を解説していきます。
前回 解説した借主の修繕の権利と合わせて、押さえておいて欲しいのが「設備故障等による賃料の減額」です。
この点についても、法改正の趣旨を理解しておかないと、不動産投資の収益にマイナスの影響を与える可能性があるため注意しなければなりません。
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設備故障等による賃料の減額
法改正前の運用では、賃貸物件の設備などが故障して使用ができなくなった場合、借主は貸主に対してその分家賃を減額するよう請求することができます。
ただ、あくまで請求できるに留まるため、貸主側が減額に応じなかったり、金額の折り合いがつかなかったりして結局借主が救済されないことが多かったのです。
そこで今回の法改正によって、「使用できなくなった部分の割合に応じて減額される」という規定に変わりました。
つまり、減額を請求できるのではなく「当然に減額」になるということです。
さらに、残存部分のみで契約した目的を達成することができない時は賃借人の「契約解除」まで認めています。
では、具体的にどのようなトラブルが想定されるのでしょうか。
ケース１：エアコンが故障
最近は夏場猛暑になることが多いので、暑い時期にエアコンが故障して交換となるケースが多々あります。
この場合速やかにエアコンを手配できればよいのですが、業者に在庫がなく品薄状態で納品後取り付けまでに１ヵ月かかるとなると、その間の家賃について一定割合減額する必要性が出てくる可能性があります。
減額する金額については、事前に賃貸借契約書の特約事項などで定めておくといった事前対策も必要になるでしょう。
ケース２：オートロックが故障
防犯意識が高まっている昨今、オートロック付き物件に限定して部屋探しをする人が増えているなか、オートロックが壊れて復旧するのに多額の費用がかかることが判明し、そのまま修理せず放置になっている物件を時々見かけます。
オートロックというセキュリティ上非常に重要な設備が欠けることとなった場合は、既存入居者から家賃の減額はもちろんの事、女性などオートロックがあることが、契約の必須条件になるような人の場合、契約解除をしてくる可能性も考えられるでしょう。
このように設備等が壊れて復旧するまでに時間がかかる場合については、借主から家賃を値下げするよう請求されたり、ホテル代を請求されたりする可能性が出てきます。
そのため賃貸借契約の特約で、ケースに応じてどのような減額措置を講ずるのかについて明記しておいたほうがよいでしょう。
民法改正で不動産売買に影響する項目
今回の民法改正のひとつの目玉といえるのが、不動産売買に大きな影響をもたらす可能性がある「契約不適合責任」です。
これまでは瑕疵担保責任と言われていた売主の責任が、契約不適合責任になったことでガラッと変わることになります。
売主の責任範囲が拡大
旧民法の瑕疵担保責任で売主が責任を負う範囲は「隠れた瑕疵」に限定されていました。
隠れた瑕疵とは、「実際に住んでみないとわからないような欠陥」のことで、売主買主が知らなかったものが責任の対象となります。
例えば、引渡し前の内見の際に壁紙が破れているのを買主が確認していた場合において、引渡し後も壁紙が破れていたとしても隠れた瑕疵ではないので瑕疵担保責任は発生しません。
隠れた瑕疵とはシロアリや雨漏りなど、一部の欠陥だけなので買主が救済されないケースが多かったのです。
改正民法では、売買契約書で別途取り決めをしたものを除き、原則としてすべての範囲が契約不適合責任の責任範囲となります。
契約不適合責任は、契約の内容通りにできているかどうかを基準として売主に責任をもたせているので、欠陥が隠れていようがいまいが、売買契約書の内容通りにできていないのであれば売主は責任を負うということです。
例えば先ほどの壁紙の事例でいうと、売買契約書に壁紙が破れているなどの告知がされていなければ、隠れた瑕疵でなくても売主の責任を追及できるようになりました。
よって、これまで以上に売買契約書の内容が重要視されることとなるので、先ほどの壁紙のようにどのような物件を引き渡すのかについて、細かな特約を規定する必要性が出てくるでしょう。
買主の請求権が増えた
瑕疵担保責任で買主が売主に対して持っていた権利は、損害賠償請求権と契約解除権という極端な解決法だったので、買主にとってベストな選択で救済することが難しかったのです。
改正民法では上記２つの権利に加えて、さらに２つの権利を創設しました。
１．契約の内容通りに修正させる追完請求権
契約に不適合な物件を引き渡された場合に、契約に適合するような状態に修正するよう売主に請求できる権利です。
例えば、先ほどの壁紙が破れていた件であれば、売主に対して壁紙を張り替えるよう請求する権利ということになります。
２．値引きさせる代金減額請求権
追完がされない場合や売主が追完を拒否したような場合は、売買代金自体を減額するよう請求が可能です。
どの程度減額するかは個別の事案によって異なります。
追完請求と代金減額請求は、どちらも売主の帰責性の有無を問わないので売主が負う責任範囲が非常に広いといえるでしょう。
免責特約とインスペクション
契約不適合責任は任意規定なので、瑕疵担保責任の時と同様に特約で免責にすることは可能です。
ただ、今後増えていくことが予想される中古物件の売買においては、一切免責にするとなると買主からインスペクション（建物診断）を求められる可能性が出てきます。
インスペクションの実施には費用もかかるので、そのあたりのバランスも考えながら契約不適合責任を売買契約書でどう扱うのか考える必要があるでしょう。
まとめ
今回の民法改正は、明治時代にできた古い法律を改正して令和の時代にあったものにリニューアルしたわけなので、基本的には覚えやすく分かりやすい内容に変更されています。
不動産賃貸においては借主側、不動産売買においては買主側にとって有利な内容に改正が行なわれているため、自分自身が反対側の立場になる契約を行う際には、特に今回の改正点について十分注意しましょう。
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