不動産投資のQ＆A

これって経費になるの、ならないの？確定申告する場合の項目はなに？そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。

回答者渡邊浩滋

税理士・司法書士

税務調査がある場合に問題となる点とは？

賃貸経営で税務調査がある場合に、税務署が確認することを教えていただけますか？
また、指摘されやすい注意としては、どのような点がありますか。

収入と必要経費について、7つの注意点があります。

1．収入について

（1）収入の計上漏れがないか

自主管理などをしていて、入居者から直接家賃を受け取る場合には、収入の計上漏れがおきやすくなります。銀行振り込みなのか、現金で受け取るのか、部屋数と合っているのかを確認していきます。

（2）賃貸に付随する収入が計上されているか

アパートの敷地などに自動販売機がある場合には、自動販売機収入が計上されていなければなりません。
他にも、携帯のアンテナ収入、電柱使用料、駐輪場使用料など、金額は大きくはないですが、漏れやすい収入があります。家賃以外の収入はないか、あれば収入計上されているか確認されます。

（3）敷金の処理が適正になされているか

敷金返金の処理について、借主が負担すべき修繕費相当額を敷金から相殺して返金している場合に、その修繕費相当額を収入に計上しなければなりません。非常に漏れやすい部分となります。

（4）敷金・保証金の償却の処理が適正になされているか

店舗や事務所に賃貸する場合には、借主から預かる敷金や保証金の償却があることがよくあります。

例えば、賃貸借契約書に「保証金は賃料の6ヵ月分預かり、2ヵ月分は償却する」という記載になっている場合には、返還しない2ヵ月分を収入に計上しなければなりません。
さらに、店舗や事務所であれば、保証金のうち返還しない部分は、消費税の課税の対象となりますので、収入漏れが消費税の納税にまで影響を及ぼす可能性があります。