相続したアパートの売却。取得費不明の場合。譲渡税はどう計算する？
親のアパートを相続しましたが、売却を考えています。但しそのアパートを親がいくらで購入したかが不明です。
税金の計算はどのようにすればいいでしょうか？
被相続人が購入したときの金額が取得費として引き継がれることになります。
取得価額が不明の場合には、売却金額の5％を取得費とみなして計算してよいことになっています。
取得費が0円にはならないものの売却金額の5％が取得費とすれば、売却金額の95％が利益（譲渡費用の控除前）ということになります。
購入時の契約書がなくても、購入金額がわかれば、その金額を使うことができます。
ある程度相場並の金額で購入したことは間違いないけれども、取得費がわからない場合は、その金額を証明できるものを出せば、取得費として認められる場合があります。
例えば、以下のような資料が該当します：
- 当時の販売価格がわかるパンフレット
- ローンで購入した場合の借入額がわかる抵当権の設定登記
すでにローンが完済していて抵当権が抹消されていて登記事項証明書に記載されていなくても、
過去の閉鎖謄本を取得すれば、抵当権設定額がわかることがあります。
また、被相続人が市場価格で購入していることが前提にはなりますが、
当時の土地の地価を市街地価格指数から割り出し、その金額を取得費とする方法もあります。
平成12年11月16日裁決では、市街地価格指数等を基にした取得価額の推計が認められています。
しかし、全ての場合に認められることではない点に注意してください。
平成26年3月4日裁決では、以下のように否認された事例もあります：
市街地価格指数は、都市内の宅地価格の平均的な変動状況を全国的・マクロ的に見ることや、
地価の長期的変動の傾向を見ることに適しているものであって、
そもそも個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものではない。
推計する場合には、不動産鑑定士に購入当時の相場を算出してもらう方法があります。
こちらであれば、該当する不動産の地域の相場をピンポイントで算出できるため、
市街地価格指数よりも証拠能力は高いものと考えられます。
ただし、以下のケースでは推計は使えませんので注意をしてください。
（１）昭和30年以前に購入している不動産
昭和30年以前の物価は現在と大きくかけ離れています。
当時の相場を調べたところで、数百円～数万円という金額で購入している可能性が高いです。
すると、売却金額の５％を取得費で計算した方が、取得費が大きくなることがあります。
（２）買換え特例を適用した不動産
被相続人が居住用の買換え特例や事業用の買換え特例を適用して、購入した不動産は、
購入金額を取得費として計算することはできません。
売却した不動産の取得費を買い換えた不動産に引き継ぐことで、
売却時の税金を安く抑えること（課税の繰り延べ）をしているからです。
2025/06/13
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士