未登記建物を取得した場合は、このまま未登記の状態でも問題ない？
入札で地方自治体より土地と建物を取得しました。
土地については、名義を変更してもらったのですが、建物は未登記だったようで何も登記がされていません。
このまま未登記でもよいのでしょうか？
将来的には転売を考えていますが、すぐに売却するわけではありません。
登記をしない場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります。
未登記建物の登記とは
不動産取引の安全性と円滑化を図るため、不動産の現況と権利関係を登記簿に記録して公示する不動産登記制度を採用しています。
すべての不動産は、登記されることが前提となりますが、登記は必ずしなければいけないのでしょうか？
不動産の現況を表示する表題部の登記（建物の種類、構造など）は、不動産を取得したら1ヵ月以内に登記をしなければならないと規定されています。
登記をしない場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります。
権利部の登記（所有権など）
不動産の権利関係を表示する権利部の登記（所有権など）は、登記するかしないかは任意です。
しかし、登記をしないと自分が所有者であることを、他の第三者に主張することができないことになります。
なお、建物が未登記であっても固定資産税や不動産取得税は登記に関係なく課税されます。
未登記建物のリスク
そもそも登記そのものがされていない場合、表題登記がないので10万円以下の過料に処せられる可能性がありますが、それ以外にも、未登記ということは売買などで取得した自分の不動産の所有権を他人に主張することが出来ません。
通常の不動産にかかる取引においては、登記されていないということで所有者として確認できないことになり、取引ができないということになります。
つまり、不動産の売却や担保設定して金融機関からの借り入れが出来ないということになってしまいます。
未登記建物を登記するには
古い未登記の建物であっても、いつでも所有者からその不動産の所在地を管轄する法務局に表題登記を申請することが出来ます。
また通常、表題登記は土地家屋調査士が現地に赴いてその不動産を調査（表題部に記載される所在・構造・種類・床面積等）をして申請をします。
必要書類として所有者であることを確認するために、建物の評価証明書、建築確認済証などがあります。
表題登記が完了しただけでは「所有権に関する事項」が作成されないので、表題登記の完了後に「所有権保存登記」をすることによって「所有権に関する事項欄」に所有者として名前が記入されます。
結論
未登記であっても、固定資産税や不動産取得税が課税されることに違いはありません。
表示登記がないことによる過料を考えると、表示登記だけでも手続きを進めた方がよいかと思います。
権利の登記は、任意なので、転売を考える時期が来たときに手続きをするのでもよいかと考えます。
2019/09/29
不動産投資は、立地で決まる。人口動向や賃貸需要に合わせた「新築一棟投資法」とは
回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士