賃貸契約を法人から個人契約に切り替えて継続はできる？
法人契約をしている法人から賃貸契約の解除の申し出があったのですが、その後入居者本人から個人契約に切り替えて継続して住みたいと打診がありました。
どうすればいいでしょうか？
一旦解除の手続きをしたうえで、敷金なども全部清算してもう一度預かります。
ポイントを解説します。
法人契約で入居している部屋というのは、入居者自身がその会社を退職することになると賃貸借契約についても同時に解約という流れになることが多いです。
そんな時、入居者から個人契約に切り替えて住み続けたいという打診を受けることがあります。
これは、入居者が会社はやめるもののそのまま住み続けたい場合などによくある相談ですが、大家としては空室を避けられるのでありがたい話です。
ただ、このような名義変更を行う際には次の点について注意する必要があります。
仲介手数料について
入居者から直接打診を受けた場合、宅建業者を通さなければ仲介手数料や広告料といった経費は発生しません。
これは入居者にとっても同じことです。
ただし、契約書などは大家自身で作成する必要があります。
敷金の扱いについて
賃貸借契約における名義変更とは、一旦解除したうえですぐに契約しなおすのと手続きとしては同じです。
よって、敷金についても一旦法人に返還したうえで新たに賃借人となる入居者から預かりなおす必要があります。
厳密にいえば、その時点までの汚損や破損については法人の敷金から清算するのが正しいのですが、入居中で室内の詳細確認が難しいため、将来の退去時に一括で清算することが多いです。
審査について
法人から個人に名義変更する際、一番注意しなければならないのが入居者の勤務先です。
退職が原因で法人契約が解除されるということは、入居者の転職先を必ずチェックする必要があります。
転職先が決まっていない場合については、家賃滞納の恐れもあるので名義変更に応じるかどうかは慎重に判断したほうがよいでしょう。
2021/06/02
不動産投資は、立地で決まる。人口動向や賃貸需要に合わせた「新築一棟投資法」とは
回答者棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー