共同担保に入っている建物は、法人に移せるか？
A物件には、B物件の共同担保として抵当権が設定されています。
A物件自身の借り入れはありません。
このA物件の建物のみを、新規設立する法人に売買して移転することは可能でしょうか。
法律上は名義変更可能で銀行の担保も維持されます。ただし無断移転は契約違反（一括返済リスク）になるため事前の相談が必須です。
１．法律上は移転可能
抵当権が付いている建物でも、売って名義を新しい会社に移すこと自体はできます。
イメージとしては、抵当権は「建物に貼られたシール」のようなものです。
持ち主が変わっても、シールは建物に貼られたまま残ります。
ですから、A建物を新設法人に売って名義を会社に書き換えても、抵当権はそのまま残るだけで、名義変更（登記）自体は問題なくできます。
「抵当権が付いているから売れない・移せない」ということはありません。
２．銀行との契約上は注意
問題は、法律とは別に、融資を受けたときに銀行と交わした契約があることです。
融資の契約書には、ほぼ必ず「担保に入れた物件を、銀行に無断で売ったり手放したりしません」という条項が入っています。
抵当権を付けている銀行にとって、その物件は貸したお金を回収するための保険だからです。
保険の対象を、持ち主の一存で第三者に移されては困る、というわけです。
この約束を破って勝手に名義を移すと、契約違反として「一括で返してください」と言われるおそれがあります。
ローンは本来、何年もかけて分割で返せる約束になっています。
ところが契約違反があると、その「分割で返していい」という権利（いわゆる期限の利益）を失い、残っている借金を一度に全額返すよう求められたり、違約金を請求されたりすることがあるのです。
３．ただし、金融機関には影響はない
上記の通り「契約違反になるなら、担保に入っている物件は動かせない。」と心配される方が多いのですが、実はそうではありません。
抵当権は名義が変わっても建物にそのまま残ります。
つまり、A建物が誰の名義になろうと、銀行はこれまでどおりA建物を担保に取り続けられるのです。
もしB物件のローンが返せなくなれば、銀行は、名義が法人に変わったA建物からでも、これまでどおり回収できます。
銀行の担保が弱くなったり、欠けたりすることはありません。
ですから、この移転そのものは、銀行にとって不利になる話ではなく、「ダメだ」と拒まれる性質のものではないのです。
では、自由にやってよいかというと、そうではありません。
担保が実際に欠けるかどうかとは別に、銀行としては、自分が担保に取っている物件の持ち主が、いつの間にか変わっていた、という状態は避けたいからです。
ですから、黙って先に名義を移してしまうと、たとえ銀行に実害がなくても、契約上の筋を欠くことになります。
大切なのは、銀行にとって不利な話ではないからこそ、隠す必要もない、ということです。
４．まとめ
法律のうえでも、A建物を新設法人へ移すことはできます。
そして、抵当権はそのまま残るため、銀行の担保が欠けるわけでもありません。
ですから、銀行から「ダメ」と言われる話ではありません。
必要なのは、無断でやらないこと。
事前にきちんと筋を通しておけば、共同担保であっても問題なく進められます。
2026/09/25
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士