不動産投資のQ＆A

借地の上に建てたアパート、建物だけを法人化できますか？

個人で土地を借りて、その上に自分でアパートを建てて所有しています。

借地権付きの物件ですが、こうしたケースでも建物だけを法人に移す「建物所有法人化」はできますか？

借地上の建物法人化は可能！ただし「地主の承諾」が必須で、相続対策にするなら「転貸借料」の設定に要注意。

借地物件であっても、建物だけを法人に移す建物所有法人化は実行可能です。

ただし、自分の土地ではなく借りている土地の上に建っている建物を法人に移すと「借地権の転貸」になるため、地主の承諾と所定の手続きが必要です。

１．「借地権の転貸」とは

借地人である個人が、その借地上の建物を法人に売却すると、法人がその建物を所有・利用するために借地を使うことになります。

これは、個人が地主から借りている借地権を、さらに法人に貸すということ。つまり借地権の転貸にあたります。

民法612条により、借地権の譲渡・転貸には地主の承諾が必須で、無断で行うと借地契約を解除されるリスクがあります。

建物を法人に移す前に、必ず地主の承諾を得てください。

地主から承諾をもらう対価として、転貸承諾料（名義書換料）を支払うのが通例です。
相場は、「借地権価格 × 10％ 程度」と言われますが、法律上決まっているわけではないので、地主さんとの交渉次第となります。

地主さんが法外な金額を要求してきて折り合わない場合は、借地非訟手続（借地借家法19条）で裁判所の許可を求める道もあります。

２．忘れてはいけない「土地の無償返還に関する届出書」

借地権を法人に転貸する際、権利金を受け取らないままでいると、法人側に「借地権の認定課税」（法人が借地権の経済的利益を無償で受けたとみなされる課税）が発生する恐れがあります。

これを回避するため、個人（借地権者）と法人（転借人）の連名で、所轄税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。

借地権の転貸の場合は、書き方にひと工夫が必要です。
国税庁の届出書には、借地権の転貸ケースにも対応した記載要領があります。

届出書の表題にある「土地所有者」を「借地権者」と訂正し、「契約の種類」欄に「借地権の転貸」と記載、「土地の価額」欄にはその借地権の価額を記載します。

■署名欄

届出書には「借地権の設定等」と「使用貸借契約」の選択欄があります。
相続時の評価減を受けるには「借地権の設定等」を選ぶ必要があり、そのためには実態も賃貸借でなければなりません。

これが、次の転貸借料の設定の話につながります。

３．法人から個人に支払う「転貸借料」はいくらに設定する？

転貸構造では、「地主 → 個人（借地権者）→ 法人（転借人）」という三層になります。

ここで重要なのが、法人から個人に支払う転貸借料を、個人から地主に払う原借地料よりも高く設定しないと使用貸借となってしまうということです。

使用貸借契約とは、タダで貸すということ。所有権の場合では、地代が固定資産税相当額以下であれば使用貸借契約と認定されてしまいます。

借地権の場合も同様で、個人が地主に払う原借地料を下回る転貸借料しか取れていないと、「個人は借地権者として経済的利益を何も得ていない」と判断され、使用貸借契約と認定されてしまうのです。

使用貸借だと、無償返還届出書を出していても相続時の20％評価減が受けられず、個人の借地権は本来の借地権価格そのままで評価されてしまいます。

無償返還の届出を提出して、原借地料を超える転貸借料を払うことで、借地権の評価額は「本来の借地権価格×80％」で評価されることになります。

安全な水準としては、原借地料に個人借地権者としての一定のマージン（管理コスト・手数料相当）を上乗せした金額を設定しておくと、賃貸借としての実態が明確になります。

まとめ

次の点を気をつけてもらえれば、土地が所有権である場合と同じように、建物だけを法人へ移転させることができます。

① 地主の承諾を得て、転貸承諾料を支払う
② 「土地の無償返還に関する届出書」を「借地権の転貸」として提出する
③ 相続対策が必要なら、転貸借料は原借地料を超える金額に設定する（使用貸借にしない）

2026/07/24

手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは？

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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