不動産投資のQ＆A

建物と土地の名義が異なっている自宅の売却。3,000万円特別控除は適用できる？

建物が夫名義、土地が妻名義になっている自宅を売却した場合、3,000万円特別控除は適用することができますか？

建物と土地の名義が別でも特例は受けられますが、夫婦合算で上限3,000万円。建物所有者が優先適用される点に注意が必要です。

建物および土地がそれぞれ共有になっている場合については、3,000万円控除はそれぞれ適用できることになります。

今回のように、建物が夫名義、土地が妻名義という状況でも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の適用を受けることは可能です。

ただし、建物と土地がともに夫婦共有となっている場合とは異なり、控除額に制限があります。

家屋と敷地の所有者が異なる場合でも、以下の3つの要件をすべて満たせば、敷地の所有者（この場合は妻）も特例の適用を受けることができます。

（1）敷地を家屋と同時に売ること
（2）家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること
（3）その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること

ただし、建物と土地の名義が異なる場合には、夫婦合わせて最大3,000万円までしか控除できません。

さらに控除の適用順序が決まっています。
まず建物所有者である夫の譲渡所得から優先的に3,000万円控除が適用されます。

夫が控除枠を使い切らなかった場合に限り、その残りの控除可能額を妻（土地所有者）の譲渡所得に充当できる仕組みになっています。

例えば、売却による譲渡益が合計で5,000万円あり、そのうち夫の譲渡益が2,000万円、妻の譲渡益が3,000万円だった場合。

夫はまず自分の2,000万円の譲渡益に対して控除を適用し、全額が控除されます。
そして3,000万円の控除枠のうち1,000万円が残りますので、この残額を妻の譲渡益3,000万円から差し引くことができます。
結果として、妻には2,000万円の課税所得が残ることになります。

もし、それぞれが3,000万円控除の適用を受けたいのであれば、事前に家屋分の一部でも妻名義を入れることです。
売却直前の贈与ですと「居住の意図がない」と3,000万円控除の適用が否認される可能性がありますのでご注意ください。

2026/06/05

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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