不動産投資のQ＆A

賃貸物件の売却。建物と土地の価額をどう配分すれば有利になる？

アパートを売りに出しています。

売却価格が決まったとして、建物と土地の価格の按分はどうすれば良いでしょうか？

片方を高くすれば片方は安くなります。
どのように決めれば税制上 メリットがあるか教えてください。

以下にまとめます。

土地と建物価格の決め方

まず、売買契約書に土地と建物の価格の内訳が記載されている場合は、その記載に従うのが基本です。

売買契約書に内訳を記載することができれば、売主と買主の合意に基づいて、土地及び建物金額を設定しているとみなされるためです。

一方、売買契約書に内訳が記載されていない場合、合理的に按分することが求められます。
一般的には固定資産税評価額に基づいて土地と建物の価格を按分します。

売り主の譲渡所得税への影響

不動産を売却した場合には譲渡所得税が課税されます。
しかし、売却金額を土地と建物にどのように分けても、譲渡所得税の額自体は基本的に変わりません。

譲渡所得は、「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」で計算をします。
譲渡所得税は、売却益全体に対して課税されるため、土地と建物の按分が直接影響を与えることはありません。

仮に、土地と建物を分けても、それぞれの損益を合算して課税されるため、税金は変わらないのです。
（ただし、土地のみに適用できる特例がある場合には影響する場合があります）

売り主の消費税への影響

しかし、消費税の観点からは注意が必要です。

建物の売却金額には消費税が課されるため、建物の価格を大きく設定すると、売主が支払う消費税額が増える可能性があります。

したがって、消費税の影響を最小限に抑えたい場合は、建物の価格を低く設定することが考えられます。

消費税に影響があるかないかで選択肢が変わります。

消費税の影響がある場合

消費税の影響がある場合は、売買契約書に土地と建物の内訳を明記して、建物金額を小さくすると税制上有利になります。

ただし、この場合、買手側にとっては建物の減価償却費が少なくなるため、交渉の際には買手の要望を考慮する必要があります。

この交渉は、売り主と買い主のパワーバランスによります。

もし交渉が決裂して、売買契約事体が破断してしまうようであれば、固定資産税評価額で按分することも必要かと考えます。

消費税の影響がない場合

一方、消費税の影響がない場合は、買手の要望を聞き入れることができます。

買い手の希望、つまり建物金額を大きくすること、を叶える代わりに全体の売買金額や条件を売り手に有利になるように交渉することも可能と考えます。

ただし、建物の売買金額が1,000万円を超えると、2年後に消費税の課税事業者になる点に注意をしてください。

2025/03/28

東京に仕事を求めてやってくる単身者増加中…不動産投資は、立地で決まる

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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