売上がない状態で経費を確定申告に計上できる？
まだ物件を購入する前の段階で、売上がない状態ですが、経費を確定申告に計上することは可能でしょうか？
物件を購入する前の段階で売上がない場合でも、経費を確定申告に計上することは可能です。内容によって扱いが分かれます。
開業費に該当するか
開業前、つまり、賃貸不動産を購入する前に、かかった経費は、開業費に該当すれば繰延資産として計上できます。
開業費としての繰延資産は、60ヵ月の均等償却又は任意償却のいずれかの方法で償却（経費）することが可能です。
しかし、開業前にかかった経費がすべて開業費になるとは限りません。
開業費は、下記の3要件を満たすものでなければならないとされています。
例えば、コンサルティング費用などが該当します。
経費として認められるかどうか
上記の開業費に該当しないものは、その年の経費に計上することになります。
経費として認められるかどうかは、「事業に関連しているかどうか」がポイントです。
例えば、賃貸物件を探すために不動産会社とやり取りする際の通信費などであれば経費計上は可能と考えます。
この場合に、注意しなければならないのが、本当に売上に繋がるのかどうかです。
経費だけが計上されて、直近で売上が計上されないのでは、本当に事業に関連しているのかが疑わしくなります。
最悪の場合には、「事業性がない」と判断されて、不動産所得でなく、副業としての「雑所得」に区分されてしまうことです。
雑所得のマイナスは、他の所得と相殺（損益通算）ができないものになるため、雑所得の経費と認定されてしまうと、経費が計上できたしても切り捨てになってしまいます。
2025/03/14
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士