投資物件。売却時に自宅として居住すれば3,000万円控除は可能？
中古のワンルームを購入して、賃貸しています。
将来的に、このワンルームを売却しようと思っています。
売却する前に、私が住めば、売却時の3,000万円特別控除を適用することはできますか？
3,000万円控除とは、自宅として居住している不動産を売却した場合に、譲渡所得（売却益）から3,000万円を控除できる特例です。
居住する期間や所有期間の要件はありません。
居住すれば3000万円控除の適用は可能です。
しかし、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる場合には、3,000万円控除が適用できないことになっています。
数ヶ月程度の短期の居住の場合には、特例目的の居住と疑われるリスクがあります。
住んでいたかどうかは、住民票だけでなく、居住実態があるかどうかです。
電気代や水道代が生活水準を満たすほど使われているかどうか、他に家族が住む自宅があるか、その場所から通勤などをしているか、など調査される可能性があります。
なお、現に居住している不動産でなくても、適用ができます。
住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、居住用不動産として扱うことになっています。
その他、住宅ローン控除とは併用できないなど、注意点がありますので、実際に適用する場合には、慎重にご判断ください。
2025/02/07
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士