不動産投資のQ＆A

節税のために自宅を法人に移転させたい。問題ない？

自宅マンションに住んでいます。
住宅ローンは完済済です。

法人に自宅マンションを買い取ってもらうことで、社宅として減価償却費などを経費に計上できると聞きました。

問題ないでしょうか？

自宅を法人に売買などで名義を移転させることで、社宅にすることは可能です。

社宅として利用することで、自宅に係る減価償却費、固定資産税、管理費、修繕積立金などを会社の経費にすることができます。
（一定の計算に基づいた家賃を個人から法人へ支払う必要はあります）

節税のメリットは確かにあります。
しかし、以下の点に気をつけてください。

融資への影響

社宅は収益を産みません。
決算書上には、社宅の不動産が計上されますが、収益を産まないため銀行評価が悪くなる可能性があります。

担保価値のある資産性の高いマンションであれば、有利に働くことも考えられます。
しかし、担保価値のない資産性の低いマンションであれば、社宅の価値を0円として見られ、実質的に債務超過（資産よりも負債が多い状態）と見られてしまうことがありえます。

決算書に与える影響を考えて実行する必要があります。

相続税への影響

自宅を個人で所有していた場合に、相続税の小規模宅地の減額が適用できる可能性があります。

小規模宅地の減額とは、被相続人が所有していた宅地について、事業用、居住用、賃貸用のいずれかに利用していた場合で、一定の要件を満たすときは、土地の評価を80%（賃貸用は50%）減額できる特例です。

相続税を大幅に減額できる特例なのです。

居住用の場合、次のいずれかの要件を満たすことで330㎡まで80％の減額ができます。

社宅にすることで、居住用の小規模宅地の減額が使えなくなってしまいます。
もともと要件を満たさない場合であれば、影響がないと言えます。

この特例が使えるか使えないかで大きく相続税が変わる可能性があるため、相続税の影響を考えて実行する必要があります。

2023/12/08

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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