孤独死による残置物が撤去できる魔法の条文が公開
日本の高齢化が進むなか、賃貸需要も徐々に高齢者が増えつつありますが、それに比例して賃貸経営における孤独死リスクが高まっています。
一人暮らしの高齢者が室内で死亡すると、賃貸人には過度な負担がかかることが多いことから、その対策として国交省からある条文が公開されたことをご存知でしょうか。
そこで本記事では、孤独死によって賃貸人が受けるリスクと、それを回避するための国交省が公開した「魔法の条文」について解説したいと思います。
【1分で分かる！新築一棟投資の魅力とは？】東京圏・駅徒歩10分圏内の物件紹介はこちら
孤独死は大家にとって死活問題
高齢の一人暮らし入居者が死亡すると、その後どうなるのかご存知でしょうか。
賃貸借契約は死亡によって終了すると思っている方が時々いますが、実はそうではありません。
賃借権は相続財産なので、相続人に相続されることになるのです。
ですから、まず大前提として賃借人が死亡したからといって、大家が勝手に室内の荷物を処分して新たな入居者を募集することはできません。
相続人に連絡をとるも現実は
大家はまず相続人に連絡をとって、相続するかどうかを決めてもらわなければなりません。
相続するとなれば、撤去費用はもちろんのこと、家賃についても請求できるのですが、実務ではここがうまくいかないのです。
相続とは預金などプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も合わせて相続しなければならないため、相続人としては相続財産が債務超過に陥っていないか慎重に調査します。
孤独死の場合、相続人がいたとしても疎遠であるケースが多いので、被相続人の財産状況を把握するのに長い時間がかかることがよくあるのです。
大家はこの間、理不尽なことにずっと待たされることになるので、賃貸経営に支障が出てきます。
このような事情があることで、高齢化が進んでいるにもかかわらず、高齢者の入居を敬遠する大家が増えているのです。
これを受けて国交省は事態を打開するために、これからご紹介する「魔法の条文」を公開しました。
「魔法の条文」の全容
「魔法の条文」の正体、それは「事務委任条項」です。
すなわち、高齢者が死亡した後の賃貸借契約の解除手続きや残置物の撤去などの事務について、賃貸借契約書の別添書類において別の人にあらかじめ委任するという内容です。
実際に公開された条文の一部をご紹介します。
第1条（本賃貸借契約の解除に係る代理権）
この特約があれば、受任者が亡くなった本人に代わって単独で賃貸借契約を解除できますし、残置物の撤去などの対応もできるようになります。
ただし、この条文を使う場合には2つの注意点があります。
受任者を誰にするか
この話を聞いて、「それなら受任者を大家にしておけば、賃借人の死亡と共に解除できるのでは？」と思った方もいるかと思いますが、賃貸人は入居者（の相続人）と利益相反の関係にあたるので、賃貸人を受任者とすることは避けるべきと考えられます。
管理業者であればこの問題はクリアできると考えられますが、その場合は賃貸人の利益を優先することなく、入居者（の相続人）の利益のために対応することが求められることに注意が必要です。
一般的には、相続人となりうる人のうちの誰かに受任者となってもらうことが望ましいでしょう。
この条項を使わないほうがいいケース
次のケースに当てはまる場合、当該条項を使うとトラブルになる可能性があります。
- 賃借人が60歳未満で比較的まだ若い
- 連帯保証人や保証会社がついている
これらに該当する場合は、民法や消費者契約法に違反して条文が無効と判断される可能性があります。よって、当該条文を使うケースはある程度限定されてくると考えられるでしょう。
賃借人が事前にすべきこと
当該条文を使って賃貸借契約を結ぶ場合、賃借人は自分に相続が発生した際に受任者がスムーズに手続きができるよう、財産目録のような一覧を作成しておく必要があります。
その中で、廃棄する家財と廃棄しない家財を分類し、廃棄しない家財はどこに送るのか宛先や住所なども細かく記載しておくと受任者の手間が省けます。
受任者がすること
相続発生後に受任者がすることは以下の2点です。
委任に基づき賃貸借契約を解除します。
ただし、この際に念のため相続人全員に対してその部屋を引き続き使用する予定があるかどうかを確認した方がトラブルを回避できます。
使用しない確認が取れたら、賃貸人との間で合意の上解除します。
2：残置物の処理事務
廃棄する家財については、国交省の資料によると「入居者の死亡から一定期間（少なくとも3ヵ月）が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄することができる」とのことです。
廃棄しない家財については被相続人からあらかじめ指定されている住所へ送付します。
まとめ
この条文を使えば、高齢の賃借人死亡によるリスクをある程度軽減できると考えられます。
ただし賃貸人は、入居者が亡くなったことを知った際に、受任者に通知したり、受任者から住居内に入る際の開錠や家財を搬出等する際の立会いへの協力をしたりなど、一定の協力は求められることになるでしょう。
関連動画：【宅建独学2021年度・事務委任】実務でも重要な事務委任を国交省から発表された最新情報とともに解説。大家さんも必見。賃貸借契約書に盛り込むべき重要な条文を紹介します。
画像提供：ピクスタ
今の日本の人口動向に沿って設計「新築一棟投資法」とは？解説本無料プレゼント
