大阪圏が東京・名古屋圏よりも大きく上昇。地価予測
株式会社三友システムアプレイザルはこのほど、「三友地価予測指数（2019年3月調査）」を発表しました。
全体的に「先行き」については慎重な見方が広がりつつも、万博や「うめきた2期」計画などで注目される、大阪への人々の期待がうかがえる結果になっています。
「三友地価予測指数」は全国の不動産鑑定士を対象に行われたアンケート調査をもとに、現在・今後の地価動向の見方について指数化したものです。
以下、「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢（ベクトル的なもの）、「先行き」はその6ヵ月先を示します。
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大阪圏の上昇ピッチが他2圏より強まる/三大都市圏の商業地
三大都市圏の商業地指数は、東京圏・大阪圏・名古屋圏のいずれも前回よりも上昇しています。とくに大阪圏が79.2から83.3と、最も大きく上昇ピッチが強まりました。
「先行き（6ヵ月先）」については、三大都市圏のいずれも慎重な見方が強まっているようです。
調査結果/三大都市圏の商業地指数▼
| 東京圏 | 大阪圏 | 名古屋圏 | |
|---|---|---|---|
| 前回調査 | 79.2 | 79.2 | 78.9 |
| 現在 | 79.4 | 83.3 | 80.8 |
| 先行き | 59.6 | 63.0 | 63.5 |
三大都市圏の商業地指数の推移▼
商業地指数について、三友システムアプレイザルは下記のような見方をしています。
東京
東京のオフィス市場は2018年から2020年にかけての大量供給の影響が懸念されていたものの、IT企業（グーグル日本法人）がオフィスフロアを一括借りする「渋谷ストリーム」、国内ゲーム会社（セガサミーグループ）が拠点を集約する「大崎ガーデンタワー」などの例もあり、ここにきて「需給は今後も安定的に推移する」との見方が強まっている。
賃料の上昇は企業業績が好調な割に緩やかである。
空室率に関しては引き続き著しく低下傾向にあり、都心5区の大型ビルに限れば2.0%を切っている。
大阪
2025年に万博の開催、その前年の2024年夏には「うめきた2期」計画が街開きの予定となっている大阪。
上昇ピッチの強まりが目立った要因として、2013年に「グランフロント大阪」として開業し、大阪・梅田の人の流れを劇的に変えたといわれる「うめきた1期」計画に続き、2期計画では都市公園や医療施設等の配置も予定されており、これまでにない都市機能が創出されることが予想され、大阪の人々の期待も込められているのではないか。
しかし、今後もオフィス市場は新規の供給は限られている。
大阪は2022年の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」等が竣工予定だが、オフィス用地がホテル用地と競合するケースが多く、土地の供給不足から賃料の上昇圧力が強まっている。
名古屋
今年2019年に「（仮）鹿島伏見ビル」等が竣工予定はあるが、名古屋のオフィス市場も大阪同様、今後の新規の供給は限られている。
しかし名古屋では栄エリアの再開発事業が着手され、先行する名駅エリアにどこまで迫れるのか注目が集まっている。
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住宅地での大阪圏が大きな上昇ピッチ/三大都市圏の住宅地
住宅地指数も商業地と同様、大阪の上昇ピッチが最も大きく強まるという結果でした。東京圏も上昇、名古屋圏は下落となっています。
「先行き」については商業地同様、三大都市圏のいずれも慎重な見方が強まっているようです。
調査結果/三大都市圏の住宅地指数▼
| 東京圏 | 大阪圏 | 名古屋圏 | |
|---|---|---|---|
| 前回調査 | 67.2 | 66.4 | 80.8 |
| 現在 | 69.8 | 70.5 | 78.9 |
| 先行き | 52.2 | 57.6 | 65.4 |
三大都市圏の住宅地指数の推移▼
住宅地については、下記のような見方がされています。
この数年はマンション価格の高騰が堅調であったが、さすがに上がりすぎたのか、ここにきて売れ行きが鈍ったエリアもみられるようになってきた。
また、中心部の戸建住宅地では画地の細分化が進んでおり、総額的な観点から単価の上昇傾向が顕著なものとなっている。
なお、前回から大きく上昇した大阪圏は、「うめきた」効果が住宅地にも波及されている模様。
いずれの地域も、商業地・住宅地ともに「先行き」については慎重な見方が強まっているものの、万博や「うめきた2期」など、大きな計画が迫っている大阪の現在は「上昇」と、とくに大阪においては人々の期待も高まっているようです。
訪日外国人観光客の訪問率が高く、インバウンド需要も高い大阪は、投資先としても注目が集まります。
投資先としての大阪の魅力については、こちらの記事をご覧ください。
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【調査実施期間】 2019 年2月4日～2月28日 （調査は半期毎に実施）
【調査対象者数】 ㈱三友システムアプレイザルと提携する全国の不動産鑑定士165 名
【対象者の内訳】
東京圏 34 名（20.6％） 〔東京・神奈川・埼玉・千葉〕
大阪圏 33 名（20.0％） 〔大阪・京都・兵庫・奈良〕
名古屋圏 13 名（ 7.9％） 〔愛知・三重〕
その他の地方圏 85 名（51.5％） 〔上記以外〕
【指数算出方法】 三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇（100）・やや上昇（75）・横ばい（50）・やや下落（25）・下落（0）の5 段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。
地価動向の「現在」は過去6 ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢（ベクトルの角度的なもの）を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。
なお、本指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。
また、指数は50 ポイントが強気（上昇）・弱気（下落）の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。
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