ADR、OCC…知ってる？民泊投資で必要な用語
インバウンド需要が高まり続けるなか、昨年6月にいわゆる「民泊新法」が施行され、民泊投資への注目も高まり続けています。
民泊投資に興味はあるけれど、民泊について知らないことがたくさんある…。
しかし今更聞きにくい…。
なんていう方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、これから民泊投資を検討するならぜひ知っておきたい、民泊に関する基本的な「用語」について簡単にご説明します。
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民泊全般に関連する基本的な用語集
近年、不動産投資家の注目を集めている民泊ですが、今後民泊投資をしてみたいという方は、次の用語の意味について理解しておくと必ず役立つでしょう。
民泊新法
民泊新法とは、民泊について規定した法律である「住宅宿泊事業法」のことで、民泊の新たな法律という意味で「民泊新法」と一般的に呼ばれています。
住宅宿泊事業法は2017年6月に成立し、2018年6月に施行された法律で、民泊に携わる3つの事業者として、住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者、住宅宿泊仲介業者の役割や義務について明確に規定されており、それまで民泊を規制していた「旅館業法」の規制を緩和した内容となっています。
民泊新法の規制の中で、最も重要な部分は「営業日数制限」です。
民泊新法に基づいて民泊営業をする場合、1年間のうち人を宿泊させる日数が180日を超えない範囲でしか営業することができません。
これを一般的に「180日ルール」といい、民泊新法の規制の中で、最もハードルが高いといわれています。
年間のおよそ半分は民泊営業ができないことになるため、民泊投資として考えた場合、残りの半分をどのように運用するのかが大きな課題となるでしょう。
また、180日ルールについては、自治体が個別に定める条例によって、さらに短い日数で規制することも可能なため、民泊新法による民泊投資をするならば、事前に自治体の条例についてもチェックが必要です。
特区・特区民泊
国家戦略特別区域において営業することができる民泊で、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といいます。
国の定めた経済特区である国家戦略特区については、自治体が独自に民泊条例を制定することで、民泊の規制を大幅に緩和することが可能です。
民泊条例に基づいて行う民泊のことを「特区民泊」といいます。
特区民泊であれば、民泊新法とは違い180日ルールは適用されないため、条例の定める範囲内で自由に営業することが可能です。
ただし、特区民泊ができるのは、国家戦略特区の中で民泊条例を制定している自治体に限られます。2019年2月時点において特区民泊が可能な自治体は以下の通りです。
簡易宿所
民泊が話題になった初期の頃に頻繁に耳にしたのが「簡易宿所」です。
簡易宿所とは、「旅館業法」に基づいて民泊営業をする際における基準のことで、民泊が流行りだした当時は、簡易宿所の要件を満たしているかどうかで、民泊が合法か違法かを判断していました。
民泊新法、特区民泊に比べると、要件を満たして許可を得るためのハードルが高いという印象がありますが、許可がおりれば180日ルールや最低宿泊日数の規制も適用されないというメリットがあります。
このように、一言で民泊投資といっても、民泊新法、特区民泊、簡易宿所の3つのやり方があるので、まずはそれぞれの違いをよく理解した上で、どのやり方で民泊投資をするのか決めること重要です。
ヤミ民泊
民泊新法、特区民泊、簡易宿所のいずれかの営業許可がない状態で、無許可、無認可、無届で営業している民泊のことを、俗に「ヤミ民泊」と呼んでいます。
民泊新法が施行される以前は、ヤミ民泊であってもAirbnbなどの民泊仲介サイトで宿泊者を募集することができたため、ヤミ民泊で営業する事業者が大勢いました。
ですが、民泊新法施行に伴い、Airbnbでもヤミ民泊の募集広告は完全に削除されたため、最近ではヤミ民泊が減少傾向にあるようです。
インバウンド
最近ニュースなどで「インバウンド」という言葉をよく耳にする機会がありますが、実は民泊投資にも非常に大きな関連があります。
インバウンドとは、「外から中に入ってくる」という意味で、日本を訪問する外国人のことを指しています。
安倍政権は観光先進国となるために、インバウンド外国人を2020年までに4,000万人とする目標を掲げ、すでに2018年の段階で3,000万人を突破してなおも増え続けています。
これにより、急激に増えているインバウンド外国人の宿泊先として、民泊が注目を集めているのです。
観光庁 訪日外国人消費動向調査 2018年全国調査結果（速報）
日本政府観光局 訪日外客数（2018 年 12 月および年間推計値）
ADR（Average Daily Rate）
ADRとは平均客室単価のことで、客室全体の売り上げを客室数で割った金額のことです。
ADRを計算式にすると、以下の通りです。
ADR ＝ 全体の売り上げ ÷ 全客室数
もともとホテル業界の専門用語でしたが、民泊投資をする人が増えてきたことで、ADRを民泊投資の参考にする人も出てきました。
OCC（Occupancy rate）
客室の稼働率のことで、ADRと合わせてホテル業界の業績を分析するために用いられていますが、民泊投資でも同じく応用することができます。
OCCの計算式は以下の通りです。
OCC ＝ 利用された客室 ÷ 全客室数
スマートロック
スマートロックとは、自身のスマホアプリを使って部屋の鍵を開け閉めできる電子錠のことをいいます。
民泊営業をする際に課題となるのが、利用者への鍵の受け渡しです。
フロントがあるホテルとは違い、民泊の場合は誰かが立ち会って鍵を引き渡すわけではないため、現地に暗証番号が設定できるキーボックスを設置するなどして対応するケースが主流でした。
ただ、このやり方だと鍵の紛失によるトラブルが発生したり、そもそもセキュリティ面に問題があると言われていました。
そこで登場したのが「スマートロック」です。
スマートロックを導入すれば、利用者に暗証番号を案内するだけで簡単にチェックインすることが可能になります。
また、その都度暗証番号を変更すれば、セキュリティも維持できるため、民泊営業に非常に適していると言われています。
Airbnb関連用語
民泊投資をするのであれば、世界的に多くのユーザーがいる民泊仲介サイト大手のAirbnbを使わない手はありません。
そこでここからは、Airbnbに関連して覚えておくべき用語について簡単に解説していきます。
ホストとゲスト
Airbnbなどの民泊仲介サイトでは、物件を貸し出す側をホスト、宿泊する側をゲストといいます。
スーパーホスト
Airbnb内のホストで、過去の実績をAirbnbが独自に評価し認定を行っている称号のことです。年4回審査が行われており、認定要件はAirbnbによると以下の通りです。
- 宿泊10件以上、または長期滞在3件合計100泊以上の受け入れ実績がある
- レビュー獲得率50％以上をキープ
- 返答率は90%以上をキープ
- ホストによるキャンセルが0件（酌量すべき事情ポリシーに該当する例外的なケースを除く）
- 総合評価4.8つ星以上をキープ
スーパーホストに認定されると、Airbnbサイト上でスーパーホストである旨のバッジが表示されるようになり、ゲストに安心感を与えることができ、集客力に効果があります。
リスティング
Airbnb上で表示される宿泊施設情報のことをリスティングといいます。
賃貸物件検索サイトでいうところの、物件の詳細情報にあたる部分で、ホストは室内外の写真や地図、周辺の観光スポット情報などを掲載することで集客につなげることができます。
通常の賃貸経営とは違い、内見をしない民泊経営は、リスティングに掲載する情報がとても重要になることを覚えておきましょう。
ホスト保証
Airbnbがホストに対して行っているサービスの1つで、ゲストが滞在中にホストの所有物を破損させた場合の被害を保証してくれます。
Airbnbにおける予約全てに対して適用され、保険料等の費用はかかりません。
最高で100万ドルを上限として補償されるため、ホストとしてはとても安心です。
ただし、あくまで保険ではないので、ゲストが他人に対して損害を与えたような場合における、損害賠償金については補償されません。
また、ホストの所有物であっても、現金や有価証券、ペットなどは補償対象外です。
スペシャルオファー
Airbnbで予約の問い合わせしてきたゲストに対して、リスティングで出している料金とは別の特別料金でオファーが出せるというサービスです。
例えば、もう少し料金が下がればこの部屋で予約したい、といったゲストに対して、特別に料金を下げてオファーが出せるため、予約の促進につながります。
また、リスティング上の料金は下げなくてよいので、値崩れしていくリスクも回避できます。
今すぐ予約
Airbnbを通じて宿泊予約をする場合、通常はゲストがホストに対して宿泊のリクエストを出し、ホストがそれを承認した段階で予約が確定します。
一方「今すく予約」とは、ホスト側の承認を省略できる機能のことで、ホストが任意に設定することで今すぐ予約を使うことが可能です。
今すぐ予約を使うと、ホストとしては承認の手間が省けるとともに、ゲストに対しても今すぐ予約できる手軽な物件として、注目してもらうことができます。
また、リスティングでも検索表示が上位になるため、SEO対策としても有効です。
まとめ
民泊投資で成功するためには、今回ご紹介した用語について、内容をよく理解しておくことが大切です。
特にAirbnbには独自に提供しているサービスが複数あるので、それらを使いこなすためにも、Airbnbのヘルプ記事などで確認してみることをおすすめします。
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