投資用ローンのメリット…レバレッジ効果と節税

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2019/01/03

前回は住宅ローンのメリットを中心に解説してきました。

2回目となる今回は、もう1つの不動産関連のローンである「投資用ローン」について解説していきたいと思います。

住宅ローンと比較して、どのような特徴があるのでしょうか。

もくじ

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投資用ローンとは？

投資用ローンとは、マイホームのように自分自身で使うことを前提としての住宅購入ではなく、他人に賃貸して家賃を得る「賃貸経営」を目的として不動産を購入する際に利用するローンのことです。

金融機関によって不動産担保ローンやアパートローン、事業ローンなど言い方はさまざまですが、内容はおおむね同じです。
住宅ローンはマイホームの購入、「居住用」以外では使えないため、不動産投資をしたいのであれば、原則として投資用ローンということになります。

投資というと不動産投資のほかにも株式投資やFX、投資信託などさまざまな種類がありますが、投資目的で金融機関がお金を貸してくれるのは一般的には「不動産投資」くらいではないでしょう。

投資で重要なことの1つに「レバレッジ効果（テコの原理）」というものがあります。
投資用ローンを使って不動産投資ができれば、少ない自己資金で大きな投資が実現できるため、投資効率が非常に良くなります。

つまり、少ない元手で、大きな金額の投資用ローンを使って不動産投資ができること自体が、非常に大きなメリットなのです。

住宅ローンと比較した場合、投資用ローンについては金利がどうしても高くなります。
住宅ローンであれば1％以下の低金利で融資を受けられますが、投資用ローンですと1～4％以上の金利になってくるため、住宅ローンに比べると金利負担が重いです。

そのため、投資用ローンを使って不動産投資をする場合は、想定している利回りから投資用ローンの金利を差し引いた実際の利回りである「イールドギャップ」がどのくらいあるのかをきちんと確認する必要があります。

また、ローン審査についても、住宅ローンに比べるとハードルが高くなります。
住宅ローンであれば、勤続1年、年収300万円でも審査が通る可能性がありますが、一般的な投資用ローンですと次のように厳しくなる傾向です。

このように、本人の属性に関するハードルが高くなるほか、金融資産や賃貸経営としての事業計画が必要になります。

条件だけを見ると、住宅ローンの方がいいですが、投資用ローンを使うことで節税効果もあります。

不動産投資で投資用ローンを使うと、返済額のうち「利息」については経費として計上できるので、その分不動産所得を圧縮することが可能です。
※不動産所得が赤字の場合は、土地にかかる利息部分については経費にできません。

また、投資ローンを使う場合、返済方式については「元利均等返済」を利用することが一般的ですが、元利均等返済方式ですと返済開始当初は、返済額のうち金利部分が占める割合が多いため、その分たくさん経費を計上できて節税できることになります。

このように、節税に役立つ部分が、投資用ローンのもつ魅力の1つなのです。

ここで一度、住宅ローンと投資用ローンの特徴を整理したいと思います。

種類	メリット
住宅ローン	低金利で長期借入が可能フラット35が使える審査のハードルが低い住宅ローン減税が使える
投資用ローン	ローンを組んで投資ができるローンの金利部分が節税になる