投資するならどっち？ファミリー向けVS単身者向け

行政書士棚田 健大郎

ファミリータイプへの不動産投資を考えた場合、どのような点がデメリットとして浮上してくるのでしょうか。
また、投資するなら単身者向けとファミリータイプ、どちらがよいのでしょうか。

前編 ではメリットを紹介しましたが、後編では疑問の核心に迫りたいと思います。

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デメリット1：空室期間が長くなる

ファミリータイプの物件は、一度入居者が決まればそこからは長くなる傾向ですが、問題は決まるまでの「空室期間」です。ファミリータイプの賃貸需要は、単身者向けに比べると少ないため、空室期間が長くなる傾向があります。

ファミリータイプの場合、ユーザーが「賃貸」だけでなく、「購入」も並行して検討するケースがあり、実質的なライバルが多くなる点も空室期間が長くなる1つの要因です。

例えば、家賃12万円の賃貸物件を検討している方の場合、購入も合わせて検討すると、賃貸よりもグレードの高い物件をローンで購入できる可能性が高く、毎月の返済額も家賃より低くおさえられるため、購入に流れてしまうケースも少なくありません。

ファミリータイプで空室期間が長くなると、1ヶ月あたりの空室による損失額が非常に大きいため、単身者向けに比べるとリスクが高いといえるでしょう。

デメリット2：修繕費用が高い

ファミリータイプの物件は単身者向けよりも部屋自体が広いため、原状回復工事費用が割高です。また、完備している設備も多岐にわたるため、その分修理修繕のリスクも負うこととなり、利回りを圧迫する可能性が考えられます。

自分自身が住む目的で購入していれば、設備が多いことはむしろメリットとなりますが、他人に賃貸するとなると、設備が多い分維持費のリスクがあるということです。

さらに、ファミリータイプの分譲マンションの場合、他の部屋については大半が実需で購入しているため、不動産投資家が大半のワンルームマンションとは違い、管理組合の総会において、「修繕積立金」や「管理費」が値上がりする傾向であることに注意が必要です。

不動産投資家としては、修繕積立金や管理費の値上がりは利回りの圧迫に直結し、最終的には売却価格にまで影響してくるため、できる限り最小限の金額におさえられるよう動く傾向があります。

ところが、実需の所有者が多いファミリータイプのマンションについては、多少金額が上がっても手厚くメンテナンスや管理業務をしてほしいと考える傾向が強く、値上げの議案に賛成票が集まりやすいのです。

このように、不動産投資目的でファミリータイプの物件を保有すると、経費が多くかかる可能性があるといえます。

投資するならどっち？VS単身者向け物件

単身者向けとファミリータイプを比較すると、不動産投資においては単身者向けの方がリスクを圧縮できるため、初心者投資家には、単身者向けの賃貸物件を選んで投資することをおすすめします。

実際、東京圏では今でも単身者世帯は増加傾向ですので、需要の面から考えても単身者向けの方が安定した収益が見込めるでしょう。

ただ、だからといってファミリータイプは一切やめた方がいいというわけではありません。

ファミリータイプでも、次のような条件を満たす場合であれば、入居期間が長いというメリットを最大限活かして成功できる可能性があります。

資金計画に余裕がある

物件を購入する際に、頭金以外の余剰資金が準備できる場合であれば、仮に空室期間が長くなったとしても、キャッシュフローが持ちこたえられます。

ワンルーム投資をする人の中には、頭金なしのフルローンで始める人もいますが、ファミリータイプに投資するのであれば、空室によるリスクも考えてある程度の余剰資金を準備しておくことが重要です。

自分の住まいに利用してからの賃貸

ファミリータイプの賃貸物件を保有している投資家の中には、もともと「自分の住まい（実需）」で使用していて賃貸に転用したというケースが意外と多いです。

実際、不動産投資本を出版している投資家の中にも、転勤をきっかけに自宅を賃貸に出したことで、不動産投資を始めるようになったという人がたくさんいます。

実需で購入する場合は「住宅ローン」が利用できるため、不動産投資ローンよりも大幅に低い金利で借入れすることが可能です。

通常、住宅ローンで不動産投資をすることはNGですが、転勤などやむをえない事情があれば銀行側が承諾してくれるケースが多いため、問題なく賃貸に出すことができます。

家賃収入だけでローンを返済していけるようであれば、最終的に売却する際に、ほぼ間違いなく利益が出るでしょう。

地方の戸建て

意外におすすめなのが、地方の戸建て物件です。
地方の戸建ては、もともとが不動産投資向けではないため、中古物件になると価格が大きく値下がりするため、非常に安価で購入することができます。

地方の戸建ては都心以上に子供連れの家族に人気があり、住宅ローンが組みにくい派遣社員や契約社員、個人事業主やシングルマザーなど一定の需要があるのです。

また、人の出入りが激しく、地域のつながりが薄い都心とは違い、地方については一度住むと生活が定着して地域との交流も生まれることから、非常に長く安定的に住み続ける傾向があります。

入居者が決まるまではある程度時間がかかりますが、もともとの売却価格や固定資産税が低いため、ある程度は耐えられるはずです。入居者が決まりさえすれば、あとは長期安定的な収入が見込める可能性が高いです。

近年、一棟物件の不動産融資が出にくいこともあり、築古の戸建投資をはじめる投資家が増えています。

まとめ

ファミリータイプの物件は、基本的に実需がメインという特徴があるため、不動産投資として購入するには一定のリスクを伴います。

投資額自体も単身者向けと比較すると高額なので、一言でいえば「ハイリスク」です。
しかし、築古戸建投資といった、価格を抑えてリスクを下げた投資法もあります。

ファミリー向け投資物件のメリットとデメリットを理解して、自分の投資スタイルと合わせてご検討ください。

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棚田 健大郎

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棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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