立退料・交渉期間は？建替えと立ち退きの相場や事例

弁護士上野 晃

ここ数年、建て替えをするオーナーさんが増えているように思います。

バブル期に建築した建物が老朽化してきたこと、東日本大震災での損傷がそれに追い打ちをかけたことの結果かもしれません。

今回は、アパートやマンションの建替えを検討したときに、入居者に立ち退きをスムーズにすすめる方法について解説します。

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入居者の退去と借地借家法

収益物件の場合、建て替えをするということは、つまり入居者に退去していただくことを意味します。

ご存知のとおり、今日の借地借家法は、極めて借主さん有利に規定されています。なので、簡単に退去していただくと言ってもそうはいきません。

誤解なさっている方もいらっしゃるので、最初にお伝えしておきますが、いわゆる普通賃貸借の場合、契約を更新しない意思表示をしたからといってそれだけで借主の方に退去してもらえるというわけではないのです。

借地借家法28条には、このような規定があります。

立ち退き料の相場とは…

上記の規定の中ででてくる「正当の事由」とは、様々な要素がありますが、その中でも極めて重要視されるのが、いわゆる「立退料」です。

立退料について、よく「いくらですか？」と直接的な質問を受けますが、これは一概には言えません。

判例は、個々の事件について、個別的に事情を見て判断しているからです。
例えば、老朽化が激しく、倒壊の危険があるような物件では立退料は安くなる傾向にあります。しかしだからといって全く目安がないということになれば、オーナー様は一体何を頼りに立退料を算定したらよいのか分からなくなってしまうでしょう。

私は、立退料の最初の提示額は、6～7か月分くらいにしています。そして、10か月分～12か月分くらいでまとまれば、十分守れたと考えてくださいと説明しています。

立ち退き交渉はいつから始める？

オーナー様の中には、弁護士が介入すればあっという間に解決に向かうと期待していらっしゃる方もおられます。
しかし、残念ながら事はそう簡単ではありません。

特に最近の借主さんの中には極めて権利意識の強い方もおられます。そういった方との立退き交渉は無論容易ではありません。
こうした難航する立退き交渉が存在することも念頭に置いて、遅くとも建て替えの1年前くらいから立退き交渉をスタートさせるのが安全だと思います。

1年もかかるケースがあるのかと驚かれるかもしれません。
もちろん、すべてのケースではありませんが、実際あります。

それどころか、交渉がまとまらない場合には、裁判所の調停手続きを行うことになるのですが、そうなるとさらに時間がかかってしまいます。
さらにさらに、調停がまとまらなければ、立退き訴訟を提起することになるのですが、ここまでくると2年から3年の時間を要するケースもあるくらいです。

びっくりされる方もおられることでしょうが、現実です。

オーナー様はこうした現実を念頭に置いて、できるだけリスクを取らない対応をする必要があります。早期の対策はリスクを軽減させることに一役買うことでしょう。

立ち退き交渉は誰がする？

なお、立退き交渉について不動産業者さんが行うことは弁護士法違反であることも知っておくと良いかと思います。

これも驚かれる方がいらっしゃるのではないかと思います。かつて不動産屋さんが立退き交渉をすることについて、当然と思われていた時代があったのですから。

コンプライアンスが叫ばれる今日、こうした誤った知識は命取りになりかねません。

ただ、ここでもう一つ断っておかなければならないことがあります。オーナーさんご自身が立退き交渉することは許されるということです。
これはよくよく考えれば当然のことです。なぜならオーナーさんは当事者なのですから。

弁護士法は、あくまで「代理人」としての立退き交渉を弁護士に制限しているだけなのです。
法律はややこしい部分が多々あります。この辺り、不明な点があったら、慌てて行動せず、まずは法律相談などをすることをおススメします。

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上野 晃

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上野 晃

弁護士

早稲田大学卒業。2007年弁護士登録（東京弁護士会）。賃貸不動産オーナー対象のセミナー講師も多数務める。共著に『弁護士からの提言　債権法改正を考える』（第一法規）がある。

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