不動産投資コラム

埋蔵文化財・埋設物の費用負担とリスクに注意!

埋蔵文化財・埋設物の費用負担とリスクに注意!

不動産を購入する際には、宅建業者から重要事項説明という、不動産の詳細について記載された書面を提示されて説明を受けることになります。

今日解説するのは、重要事項説明書の中でも意外と知らない人が多い「埋蔵文化財」についてです。
買おうと思った物件が埋蔵文化財の包蔵地だった場合、どのような影響があるのか詳しく解説します。

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埋蔵文化材とは

埋蔵文化財とは土地に埋まっている文化財のことで、簡単にいうと発掘前の遺跡のことをいいます。
埋蔵文化財は全国で約46万か所もあり、そのうち9千件程度の発掘調査が毎年行われているそうです。

埋蔵文化財が埋まっている土地のことを埋蔵文化財包蔵地といい、東京都内でも都心部を中心にかなりの数が存在しています。

埋蔵文化財包蔵地は、地中を掘り返した際に石器や土器、古墳といった歴史的価値のある文化財が見つかることも多いので、その土地上で工事をする際には一定の規制がかかるのです。

埋蔵文化財包蔵地の規制

埋蔵文化財包蔵地で建築工事や土木工事を行う場合は、工事着手の60日前までに「埋蔵文化財発掘届」を自治体の文化財担当あてに届け出ることが、文化財保護法で規定されています。

書類を提出すると、各地域の教育委員会の調査員が現地を確認し、立ち合い調査や試掘調査が実施され、その結果遺跡調査の必要があると認められると、本格調査が行われるといった流れです。

本格調査となった場合でも、基本的には写真や図面などの記録をとって保存することを目的とする調査なので、調査が終われば予定通り工事に着手できます。

費用負担に注意

購入を希望している物件が埋蔵文化財包蔵地に該当している場合、注意しなければならないのが「費用負担」です。
仮に本格調査が必要になると、原則として発掘費用は事業者側で負担することになります。
特にマンションやビル、地下室付きの物件などを建築する場合は、地中深くまで基礎を打つことが多く、埋蔵文化財を掘り当ててしまうことがあるので、費用負担については留意が必要です。

試掘調査は原則公費負担

試掘調査の費用については、緊急性がある場合を除き、基本的には公費で賄われます。

万が一埋蔵文化財を掘り当てた場合でも、営利を目的としない個人住宅の建設や農地の天地返しなどの場合については、さすがに事業者負担とすると大変なので公費負担となります。

詳しくは各自治体にご確認ください。

埋蔵文化財包蔵地以外でも安心できない

埋蔵文化財包蔵地に登録されていない土地だとしても、近隣に埋蔵文化財包蔵地がある場合は100%無関係というわけにはいきません。

実際の文化財の大きさは見つかってみないとわからないので、仮に大きな遺跡であれば埋蔵文化財包蔵地の隣接地にもかかってくる可能性があります。

万が一隣接地等で工事中に埋蔵文化財が見つかった場合は、工事を一時中断して教育委員会と協議しなければならないので注意が必要です。

文化財包蔵地の対象地域は、各自治体のホームページなどから確認できます。

埋蔵文化財包蔵地の物件は買ってもいいのか

埋蔵文化財包蔵地の登録地域の物件を購入すると、上記のように土地を掘り返す時に工期の長期化や費用負担といったリスクが生じますので、積極的におすすめはできません。

ただ、購入する時点ですでに新築や築浅の建物が建っていて、そこに今後住むという場合であれば、今後しばらくは土地を掘り返すことがないでしょうから、そこまで負担に感じる必要はないでしょう。

埋蔵文化財包蔵地以外なら大丈夫とは限らない

埋蔵文化財包蔵地に登録されている地域ではなくても、土地を掘り返して埋蔵文化財が見つかる可能性はゼロではありません。

日本は国土が狭いことから、基本的に埋め立て地以外の場所については、どこで埋蔵文化財が出てきても不思議ではないので、そこまで深刻に考えなくてもよいでしょう。

地中埋設物とは

地中を掘って見つかるものは遺跡とは限りません。
場合によっては、基礎工事で掘り返したらコンクリート片や建築資材、水道管などが出てくることもあります。
おそらく以前の建物を取り壊した際にそのまま残ったと考えられますが、この場合「地中埋設物の撤去費用」の問題が深刻です。

売買契約において何ら取り決めがなされていない場合は、買主側で負担する可能性が高いですが、場合によっては売主に対して損害賠償請求等の対応も考えられます。

地中埋設物が見つかるとトラブルになる可能性が高いので、必ず売買契約書において見つかった場合の費用負担について明確にしておくことが大切です。

まとめ

重要事項説明書で埋蔵文化財包蔵地といきなり言われても、意味がすぐに分かる方はあまりいないでしょう。
仮に文化財包蔵地に指定されていたとしても、現時点で建物が建っていてしばらく住み続けるような場合であれば、そこまで気にする必要はありません。

ただ、事業として使う予定で購入する場合は、万が一の時に発掘費用等を負担しなければならないので注意が必要です。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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