不動産投資のQ＆A

これって経費になるの、ならないの？確定申告する場合の項目はなに？そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。

回答者渡邊浩滋

税理士・司法書士

入居者に「謝礼金」を払いたい。経費にできる？

2年以上続けて住んでくれた入居者の方に、感謝の意味で謝礼金をお渡ししようと思っています。

この謝礼金は、経費として落とすことができるのでしょうか。

また、入居者へのキャッシュバックのようにも見えますが、法律上、何か問題はないでしょうか。

条件を明確にすれば必要経費に計上可能！「現金・全員支給」なら景品表示法もクリアできます。

１．必要経費になるか？

結論から言うと、必要経費にできます。
長く住み続けてもらうことは、裏を返せば「退去を防ぐ」ということです。

退去が出れば、空室期間の家賃損失に加え、原状回復費、次の入居者を見つけるための仲介手数料や広告料（ＡＤ）がかかります。

謝礼金 → 退去を防ぐ → 空室・原状回復・募集費の削減 → 家賃収入の維持という流れで、賃貸収入を守るための支出と説明できます。

必要経費とは、収入を得るために直接必要な費用や、その業務について生じた費用のことです。
長期入居の謝礼金は、この考え方にあてはめて経費にできるわけです。
勘定科目は「交際費」「広告宣伝費」や「販売促進費」あたりで処理します。

ただし「贈与」に見えないようにすることがポイントです。

単なる「お礼」「お気持ち」として渡してしまうと、見返りのない贈与（寄附金）と見られ、経費を否認されるおそれがあります。

避けるためには、「入居を続けてもらうためのインセンティブ」という業務上の目的をはっきりさせておくことです。

おすすめしたいのが、契約書・合意書での明確化です。
　・支給条件（例：2年以上続けて入居した方）
　・金額、支払時期、現金で支払うこと
　・途中解約・家賃滞納・契約違反があった場合は不支給とすること
これらを、賃貸借契約書の特約や覚書として書面に残しておきます。

こうしておけば、税務調査で「目的」と「条件」を客観的に示すことができ、贈与ではなく業務上の支出だと説明できます。

また、金額も大切です。
社会通念上、相当な範囲、つまり再募集にかかるコスト（募集費＋空室期間の家賃＋原状回復費）と比べて合理的な金額に収めておけば、否認リスクは下がります。

２．「キャッシュバック」に該当するの？

「これはキャッシュバックでは？　景品表示法に引っかからないか」と心配される方もいます。

まず、景品表示法では「謝礼」「お礼」「キャッシュバック」といった名前では判断されません。
中身で判断されます。

そのうえで、現金のキャッシュバック（事後的な割戻し）は、原則として「値引き」として扱われ、景品規制の対象外です。

ですので、
　・現金で
　・条件を満たす入居者全員に（抽選ではなく）
　・支払った賃料の総額を下回る額で
渡す限り、これは実質的な「値引き（割戻し）」であり、景品規制はかかりません。

逆に、次のようなやり方をすると「値引き」と認められず、景品扱い（規制対象）になってしまうので注意してください。
　・抽選やくじで対象者を決める → 懸賞景品（不動産では限度額10万円）
　・ＱＵＯカードや商品券など現物で渡す → 使途が限られ、総付景品になりうる
　・賃料総額を超える額を割り戻す → そもそも値引きと認められない

なお、自分の物件を貸す大家さんは宅建業者ではないため、不動産業界の景品規約の直接の対象ではありません。

ただし、一般の景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）における「事業者」は「商業、工業、金融業その他の事業を行う者」と定義されており、賃貸業を営む個人大家も景品表示法の「事業者」として同法の適用を受ける可能性があります。

それでも、上記の「現金・全員・賃料総額の範囲内」を守っておけば問題ありません。