法人設立して、個人所有の不動産を法人に売買。土地は移転しなくてよい？
法人を設立して、その法人に個人所有のアパートを移転して節税したいと思っています。
建物だけ法人に移転することでよいのではないかとアドバイスを受けたのですが、土地は法人に移転する必要はないのでしょうか？
所得税の節税をするために法人に移転させる場合には、建物だけで十分なことが多いです。
というのも家賃収入は建物の所有者に帰属することになります。
建物だけを法人の名義にすれば、収入が全て法人に帰属することになります。
土地を移転しなくても目的は達成されます。
また、土地を移転する場合には、次の問題点があるため、土地を移転しない方がよいことが多いです。
譲渡税が多額にかかる問題
法人に個人所有の不動産を移転するには、売買を原因とすることが多いかと思います。
売買をするとなると、売却をした個人に譲渡税という問題が出てきます。
個人から同族法人に売買する場合には、時価（市場価格）で売買しなければなりません。
譲渡税は、売買金額から取得費（購入金額から売買までの減価償却費を控除した金額）と譲渡費用を引いた譲渡所得に約20％（長期保有の場合）の所得税と住民税の税率が課税されます。
先祖代々の土地であれば、取得費がわからない、もしくは取得費が（現在の貨幣価値からすると）僅少であることも多いです。
すると売却金額のほとんどが譲渡所得になり、多額の譲渡税が課税されます。
なお、法人に贈与や現物出資による移転をしたとしても、移転する個人は、譲渡したと扱われるので、課税関係は売買したときと同じになります。
建物の場合には、購入金額から売却までの減価償却費を控除した金額（簿価）を時価と考えることができることがあります。
簿価が売却金額であれば、譲渡税は発生しません。
しかし、土地の場合には厳密な時価が求められるのです。
移転費用が多額にかかる問題
土地や建物の登記の名義を変更する場合には、登録免許税、不動産取得税がかかります。
土地を移転した場合の移転コストは次の通りです。
登録免許税 土地の固定資産税評価額×2％（売買の場合は1.5％）
不動産取得税 土地の固定資産税評価額×1／2×3％（地目が宅地の場合）
※登記手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬が別途かかります。
また、個人での借入がある場合、法人での借り換えが必要な場合があります。
この場合、借り換え費用や（根）抵当権設定登記費用などがかかります。
売買の場合には、土地の固定資産税評価額の約３％が移転コストとして課税されるのです。
土地の固定資産税評価額は建物よりも多額であることが多いです。
相続税が大幅に増える問題
個人からすると、不動産を法人に売買により移転することで、不動産は減ることになりますが、売買代金という現金が増えることになります。
一般的に、現金よりも不動産の方が相続税評価額は低くなるため、わざわざ評価の低い不動産を評価の高い現金に変えたことになります。
相続までの期間に余裕があれば、そこから相続税対策ができるかもしれません。
しかし、相続までの期間があまり余裕のない方にとっては、一時的に増えた財産を減らす間に相続が発生してしまうことで、結果的に高い相続税になってしまうというリスクがあります。
このように多額のコストや相続税の問題が生じることがあるため、土地を移転しないことが多いのです。
ただし、次の場合には土地を移転した方がよいことがあります。
土地の借入が残っていて、法人への借り換えが必要なことから、土地についても法人に移転しなければならない場合
土地の相続税評価よりも時価の方が低く、譲渡税を払ってでも法人に移転した方が相続税が下がる場合
2024/03/22
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士