建て替え後の固定資産税が高い！理由と対策ある？
アパートを新築しました。
高額の固定資産税が来たのですが、住宅用の特例が適用されていないようです。
アパートは住宅なので特例が使えると思っていたのですが、違うのでしょうか？
土地を住宅用として利用していれば、評価額を1/6（都市計画税は1/3）に下げてくれる特例があります。
1月1日時点が固定資産税の課税時期になるため、1月1日時点で建物が存在していなければ、住宅用の軽減はないことになります。
建物が存在しているかはどの時点で判断するのかがポイントになります。
「少なくとも柱を建て、屋根を葺き、かつ外壁を塗り終わり、それが独立して雨風をしのぎ得る状態に達しておれば、社会通念上1個の建物と認識しうる」
とされていました。
しかし、昭和59年12月7日の最高裁では
「新築の家屋は一連の新築工事が完了したときに固定資産税の課税客体となる」
と判断しました。
現在は、最高裁の判断を参考に取り扱われています。
しかし、工事が終わっていれば完成といえるのか。
建物の引き渡しをもって、完成なのか。
何をもって完了かは市町村によって判断が分かれるところもあります。
完成の時期が登記で確認できればよいですが、確認できない場合もあります。
1月1日時点で建物が建築されていることが証明できる写真などを役所に提出して粘り強く交渉することが大事です。
なお、建替えの場合には、1月1日に建物の完成がなくても住宅用の軽減が適用できる特例があります。
《建て替えによる住宅用地の特例（東京23区の場合）》
前年度の1月1日において住宅用地である
当年度の1月1日時点で新築工事に着手している
住宅の建て替えが、前年度の建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われている
住宅の建て替えが、前年度の建て替え前の住宅の所有者と同一の者により行われている
建替え前の所有者の親族（六親等内の血族、配偶者、三親等内の姻族）が住宅の建替えを行っている場合は特例の適用があります。
一方、個人名義の住宅を取り壊して法人名義で新築した場合には、別人格となるため特例の適用はありません。
建築した年は適用がなくても、次の年は特例の適用があります。
固定資産税のために建築計画や名義まで変更する必要はないと考えます。
2023/08/25
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士