いま、投資物件は買い時？購入の判断基準とは
シリーズ第1回目 では、投資物件の「売り時」について解説しました。
第2回目となる今回は、不動産投資の買い時の判断基準に迫りたいと思います。
買い時は売り時とはまったく違った判断基準になってくるため、ぜひ読んで参考にしてください。
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買い時の判断基準は「安い時」だけはない
不動産投資の売り時については、前提として不動産価格が高騰しているタイミングが有利であることに間違いありません。
一方で買い時については、不動産価格が安いに越したことはありませんが、それはどちらかというと結果論に近く、それよりも他の条件によって、買い時かどうかが決まるといってよいでしょう。
安い時期ばかり狙っていると、買ってからもしばらく下がり続ける可能性があるため、高くない時期を狙うくらいで十分です。
判断基準1：転職のタイミング
サラリーマンが不動産投資をする場合は、ローン審査に通ることが第一条件となってきます。
そして、ローン審査の際に重要になってくるのが「勤続年数」です。
終身雇用が当たり前だったころとは違い、昨今は転職する人が非常に多いため、勤続年数が短いサラリーマンが非常に増えています。
不動産投資ローンを使う場合、最低でも3年以上の勤続年数が必要といわれているため、近いうちに転職を検討している方については、転職に踏み切る前にローンを組んで購入したほうがよいのです。
判断基準2：金利が低い
ローンを使って不動産投資をする際に重要となるのが「金利」です。
金融機関の金利が低ければ、利息の返済も少なくなるため、返済効率がよくなり手元に残るキャッシュも多くなります。
また、低金利であれば通常よりも高額な物件でも融資が下りる可能性が出てくるため、投資できる物件の選択肢が広がります。
昨今のように、低金利政策が実施されている状況であれば、不動産投資ローンでも1%台で借りられる可能性があるので、買い時といえるでしょう。
判断基準3：再開発の発表直後のタイミング
不動産の買い時は、不動産価格が市場相場よりも下がったタイミングだけではありません。
むしろ、これから不動産価格が値上がりしそうな地域に先行投資するという選択肢もあるのです。
そんな時に重要となるのが、「再開発」に関する情報です。
最近であれば、大阪の「うめきた再開発」という大型プロジェクトが進行中ですが、ほかにもインバウンドの増加に伴って開発が進んでいる沖縄や北海道についても、理屈としては同じで、情報を早めにキャッチしてまだ価格が上がる前に購入することで、家賃収入だけではなく、キャピタルゲイン（売却益）についても狙えます。
例えば、大阪万博開催決定で一躍脚光を浴びている開場予定地の「夢洲」は、万博開催後もカジノリゾート構想が持ち上がっており、お台場をモデルとして開発が進むといわれています。
周辺の不動産価格は、決して高くないので、今のうちから物件選定をして購入すれば、数年後に値上がりする可能性は十分にあるでしょう。
売り時が不動産投資の「出口」だとすると、買い時は「入口」です。
売り時はいつかやってくるので、判断が遅れると利益そのものに影響が出る可能性があるため、ある程度迅速な判断が求められます。
一方で、買い時については必要に迫られて買うわけではないので、納得のいくタイミングが来なければ、焦る必要はありません。
買い時で重要なのは始める年齢
買い時の判断で焦る必要はありませんが、購入するのが遅れると、その分ローンの返済が終わるのも遅くなるため、できるだけ早めから不動産投資を始めた方が有利といわれています。
最近では、20代で年収400万円程度のサラリーマンが不動産投資を始めるケースも増えているようです。
20代から始めれば、35年ローンだとしても完済時にはまだ現役でいられます。
重要なことは、ただ早く購入することよりも、早い段階から不動産投資に興味を持って、買い時のタイミングを見極めるための「アンテナを張る」ことです。
早くから不動産投資に興味を持つことで、準備期間を十分にとることができるので、不動産投資の成功率も高くなるでしょう。
不動産投資における買い時のまとめ
不動産投資の買い時についてまとめると次のようになります。
- 転職を検討している方は、転職する前に買った方が、ローンが通りやすい
- 金利が低い時に買うと、返済効率がよくなりキャッシュフローにも余裕が生まれやすい
- 値下がり時期を見極めるよりも、値上がりの可能性がある再開発などが決まったタイミングで買う
以上を踏まえて、最終章では2019年現在において売り時、買い時どちらなのかについて具体的に解説したいと思います。
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- 第1回：今は「売り時」？投資物件を売るべき時の判断基準は
第2回：いま、投資物件は買い時？購入の判断基準とは
- 第3回：2019年終盤の今、投資物件はズバリ「売り時」
