サブリース契約中の物件は、購入後に解除することはできるの？
投資用に購入を検討している物件の現況がサブリース契約中となっています。
利回りがあまり良くないので、購入後はサブリース契約を解除して自主管理したいと考えていますが可能でしょうか？
サブリース契約の解除は拒否される可能性があるため注意が必要です。
投資用の物件の中には、不動産業者が一括で借り上げて、相場家賃の85～90％前後で家賃保証する「サブリース契約」を締結しているケースがあります。
サブリース契約であれば、空室リスクがなくなるというメリットがありますが、ご相談のように保証額次第では利回りが悪くなるというデメリットもあります。
サブリース契約を解除するためには、借主である不動産業者との事前協議が必要です。
不動産業者にサブリース契約の解除を申し出ても、すんなり解除に応じてもらえるケースは少なく、ほとんどのケースで保証額の数ヵ月分の違約金の支払いを求められたり、解除自体を拒否されたりします。
ワンポイントアドバイス
サブリース契約解除を売買契約書の条項に入れる
サブリース契約の解除を希望している場合は、買付申込を入れる際にサブリース契約解除を条件とした方がよいでしょう。
そのうえで、売買契約書の特約条項に次のような条文を入れてもらいましょう。
「現在、本物件において、売主を賃貸人とし、株式会社○○を賃借人とするサブリース契約が締結されているため、売主の責任と負担において、買主への所有権移転時までにサブリース契約を解除するものとします」
サブリース契約については解除において費用がかかったり、もめたりすることが多いため、あらかじめ売主の責任で解除しておくことを条件に売買契約を締結することをおすすめします。
2019/08/12
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回答者棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー