不動産投資のQ＆A

令和８年度税制改正で７５万円青色申告特別控除が創設？

令和８年度税制改正で青色申告特別控除が大きく変わると聞きました。
いつからの適用でどのように変わるのでしょうか？

青色申告特別控除は55万円廃止、65万円・75万円へ一本化

令和９年から青色申告特別控除は大きく変わることになります。

１． 現行の青色申告特別控除

青色申告を選択することで、現行は10万円・55万円・65万円の3段階の控除があります。

◯10万円控除：青色申告をしていれば誰でも受けられます。

◯55万円控除：事業的規模（おおむね5棟10室以上）で不動産賃貸を行い、複式簿記で記帳し、貸借対照表・損益計算書を添付して期限内に確定申告することが要件です。

◯65万円控除：55万円控除の要件を満たしたうえで、電子申告（e-Tax）を行うか、帳簿の電子保存をしている場合に適用されます。

２． 令和９年からの青色申告特別控除

（１）55万円控除を廃止。65万円控除に統一

55 万円の控除について、その提出期限までに電子情報処理組織（e-Tax）を使用して行うことを適用要件に加えた上、控除額を 65 万円に引き上げる。

電子申告が要件に加わったため、紙での提出では10万円の控除しか受けられなくなります。

（２）75万円控除の新設

上記の65万円の控除を満たした上で、その年分の事業に係る仕訳帳及び総勘定元帳につき、一定の要件を満たしたものは控除額を75 万円に引き上げる。

一定の要件とは、優良な電子帳簿といわれる「取引日・金額・取引先で検索でき、範囲指定や複数条件検索またはダウンロード対応、訂正削除履歴が確保されている会計システム」等で作成されることが必要になります。

エクセルなどでの集計では適用できず、上記が整備されている会計ソフトで帳簿をつけることが必要になると考えられます。

（３）家賃収入1,000万円超による10万円控除要件の見直し

その年の前々年分の不動産所得に係る収入金額が 1,000 万円を超えるもののうち、簡易な簿記の方法により記録していることよる10 万円の控除者から除外する。

家賃収入で1,000万円を超える場合には、簡易な簿記ではなく複式簿記による記帳をしなければ、控除できないことになるということです。

２年前の家賃収入で判断することになります。

２年前は家賃収入1,000万円超で、売却などにより事業的規模未満になる場合は、簡易帳簿による10万円控除が受けられません。
簡易帳簿でなければ（つまり複式簿記による帳簿付け）をすることで10万円控除の対象になると思われますが、改正の詳細な情報によって変更になる可能性がある点ご了承ください。

整理すると次のような図になります。

2026/02/20

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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