建物を移転して法人化。個人に地代払わなくてもよい？
アパートの建物だけを法人に移転しました。
土地は個人のままなのですが、法人から地代は絶対に払わないといけないのでしょうか？
土地が個人、建物が法人の所有とすると、借地権の問題が発生します。
通常、第三者が他人の土地を利用する場合には利用する権利がないと使えないからです。
借地権が発生してしまうと、法人が個人に対して借地権を設定する際の権利金を支払わなければならないことになります。
もし、権利金を支払わなければ、権利金なく借地権を取得したということで、借地権相当額の利益を受けたとして、法人に課税（借地権の認定課税）される可能性があります。
借地権の認定課税を避ける方法として、「土地の無償返還に関する届出」という制度があります。
これは、法人が借地権の設定により個人（又は他の法人）に土地を使用させた場合で、その借地権の設定に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合に、届け出る手続です。
この届出をすることにより、借地権の認定課税は行われないこととなります。
この届出をする際に、賃貸借（地代を払う）か使用貸借（タダで貸す）かを選択することができます。
そもそも地代を払わない（使用貸借）ということも可能なのです。
なお、固定資産税などの経費と同等くらいの地代は、使用貸借契約とみなされます。
賃貸借契約か、使用貸借契約かは、相続税の土地評価額に影響します。
使用貸借の場合は、土地の相続税評価額の減額がありません。
賃貸借の場合は、土地の相続税評価が20％減額されます。
所得税が高い方であれば、相続税が増えるのと比較してみて、使用貸借を選択してもよいと考えます。
また、土地所有者が相続までに余裕がある方であれば、当初は地代を払わず、相続近くになってから「土地の無償返還に関する届出」の変更をして、地代を払うことで相続対策をすることが可能です。
相続対策が必要かどうかで、地代を払うか払わないかを判断すればよいと考えます。
2024/10/04
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士