不動産投資のQ＆A

区分登記してある二世帯住宅は小規模宅地の減額対象になる？

父の土地の上に、二世帯住宅を建てて住んでいます。
この土地は、子である私が相続する予定です。

二世帯住宅の場合、相続税の対策になると言われて建てたのですが、区分登記していると対策にならないと言われました。

建物の中で行き来できる状態なのですが、対策にならないのでしょうか？

区分登記してある場合、小規模宅地の適用はできないと考えます。

完全分離の二世帯住宅に居住している場合、原則はその敷地全体を居住用として、小規模宅地の減額（330㎡まで80％減額）できることになります。

ただし、区分登記してある場合にはこの適用がありません。

区分登記は、完全に分離していることで建物を別々に登記するものになるため通常は、建物の中で行き来することはできないのですが、実際にそのようなケースも存在するようです。

完全分離でない二世帯住宅の場合には、同居しているという扱いになるため、小規模宅地の減額の対象になります。

しかし、今回のケースですと区分登記しているため、厳密には小規模宅地の適用にはならないと考えます。
（同居しているとして、親の居住（所有）部分に相当する土地は、適用対象となると考えます。）

もし、相続までに区分登記が解消（合併登記）されれば、土地全体を対象となる可能性があります。

2021/01/11

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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