土地と建物の金額が不明な場合の区分方法は？
中古でアパートを購入しました。売買契約書には、土地と建物それぞれの金額が載っておらず、一括の売買金額しかありません。また、消費税の金額も記載されていません。
このような場合、土地と建物の区分はどのように分けたらよいのでしょうか？
固定資産税評価額の割合で土地と建物を分けるのがよいかと思われます。
売買契約書に土地と建物の金額が明記されていない場合に、消費税の記載があればその消費税から建物金額を割り出せるのですが、消費税の記載がない場合には、土地と建物を時価の割合によって区分することになります。
建物金額を直接算出する直接法、土地金額を算出して全体の金額から差し引いて建物金額を計算する差引法、ある方法で算出した土地と建物の価額の比率で売買金額を分ける按分法があります。
平成13年12月14日福岡地裁の判決では、
●差引法は、土地の価額に売主の利益や販売手数料が反映されなければ、建物価額にこれらが転嫁されることになり、過大に評価されるおそれがある。公示価額から土地の評価額を算出しても、一応の合理性を有するが、いわゆる売り進みや買い進みといった個別の取引事情はまで反映することはできない点で限界がある。
●按分法は、土地と建物の双方に利益が反映されることになり、土地と建物を一体として販売する取引の実態に合致しており、最も合理的と考えられます。
按分法で計算するべきで、どのように土地建物の金額を出すかは下記のような方法があります。
①土地と建物の金額を鑑定評価してもらう方法
②土地と建物の見込みの時価を算出して按分する方法
一括購入価額 × 建物の見込時価／（土地の見込み時価＋建物の見込み時価）
土地の見込み時価は、公示価額や近隣土地の事例などから算出し、建物の見込み時価は、「構造別建物建築費表」（建築統計月報）から建築費を算出し、そこから減価償却費を控除して算出するなどが考えられます。
③土地と建物の固定資産税評価額の比で按分する方法
一括購入価額 × 建物の固定資産税評価額／（土地の固定資産税評価額＋建物の固定資産税評価額）
先の裁判でも
としています。よって、固定資産税評価額の割合で土地と建物を分けるのがよいかと思われます。
なお、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額」は、原則として、譲渡所得の計算を行う場合にのみ使用することを目的として作成したもので、不動産所得の取得価額を計算する際には使用できないことになっています。
2018/08/26
人口動向・賃貸需要に合わせた「新築一棟投資法」とは？無料解説書籍はこちら
回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士