大家がやるべき「空室を埋める効果的な5つの対策」

行政書士棚田 健大郎

前回の「大家ができる「空室リスクを防ぐ対策」とは」の記事では、空室を生じさせない対策についてご紹介しました。

空室を防ぐ対策を講じたとしても、空室が発生してしまった場合は頭を切り替えてすぐに決める対策を尽くすことがとても重要になります。

コロナ禍で引越し控えが起きるなか、それでも空室を埋めるためにはどのような対策を打てばよいのでしょうか。

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対策1：専任媒介は極力避ける

賃貸募集をする際には、1つの不動産業者のみに依頼する専任媒介と複数の業者に同時に依頼できる一般媒介があります。
不動産業者的にはできるだけ専任媒介で依頼を受けたいと思っていますが、コロナ禍で極端に客足が減っている状況を考えると、1社にしか依頼ができない専任媒介はリスクが高いです。

どうしても付き合いのある不動産業者だとしても、1ヵ月以上専任で任せ続けることはとても危険です。
できるだけ、物件最寄り駅周辺および沿線のターミナル駅周辺の不動産業者は図面をもって全部回るくらいの行動力が必要でしょう。

ユーザーが複数の不動産業者をはしごせずに、1社のみで決めてしまう可能性もあるので、できる限り広域に網を張っておくことが重要です。

物件写真データを提供する

一般媒介で依頼すると、不動産業者によってはネット掲載用の写真撮影を後回しにされることが時々あります。
そこで、予め自分自身で物件の外観写真や内装写真を撮影しておき、それを依頼した業者にメールなどで提供することで、スムーズに広告掲載を開始できるのです。

細かいことですが、こういった気遣いの積み重ねが不動産業者とのよりよい関係を築く基礎となります。

対策2：現地に備品を設置する

空室物件については、現地に鍵を設置して不動産業者に案内してもらうケースが多いですが、この際室内に一定の備品を設置しておくと賃借人に対する印象がよくなります。

特に今はコロナ禍の影響で、次のようなものの設置がおすすめです。

・スリッパ
・玄関マット
・近隣のコンビニなどがわかる手作りマップ
・アルコール消毒液
・使い捨てマスク

これらを設置しておくことで、部屋の見栄えがよくなりますし、案内する業者から見ても大家さんの気遣いがわかる分、営業に力が入るものです。
このひと手間がかけられるかどうかが、不動産収益全体に影響してきます。

対策3：礼金はできるだけ取らない

1～2の対策を講じたうえでさらに決まりにくい物件については、できるだけ礼金はなくすことをおすすめします。
特に次のいずれかに該当する物件については、礼金をとろうとすると余計に空室期間が延びる可能性が高いです。

・最寄り駅から徒歩10分以上
・築年数15年以上
・バストイレが一緒
・1階の物件

これらに該当する物件については、ライバルとなる類似の空室物件が多いことから礼金をとろうとすると他物件へユーザーが流れてしまう可能性があるのです。

ここ数年空室を経験していない方については、現在の礼金事情をよく把握できていないことが多く、礼金2ヵ月のまま数ヵ月募集を継続しているケースをよく目にします。

粘って礼金をとるよりも、早く入居してもらって家賃を発生させることを優先しましょう。

対策4：現地看板を設置する

空室に困っている大家さんに限って意外とできていないのが、現地看板の設置です。
部屋探し需要は意外と近隣にあることも多く、すでに近所に住んでいる人から住み替えで問い合わせが入ることは決して珍しくありません。

現地看板は自作しなくても、不動産業者に依頼をすれば喜んで自社のものを取り付けてくれます。
特に通行量の多い通り沿いの物件については、現地看板からの問い合わせで決まるケースはそれなりにありますので、まだ設置していない場合は、すぐにやってみましょう。

対策5：電気を開通させておく

大家さんのなかには気づいていない人も多いかもしれませんが、実は、以前は賃借人が退去してもしばらくの間は電気が通電していたので、業者が内見に行っても室内の電気をつけることが可能でした。

ところが、電力自由化以降は退去と同時に電気が切られてしまうので、室内の電気はつかなくなってしまいます。
猛暑日が続くなか、やっと物件にたどり着いたのにエアコンもつかないとなると、落ち着いて内見できません。

エアコンがついて室内が涼しくなるだけでも、部屋の印象は必ずよくなります。
また、これからの時期は日が落ちるのが徐々に早くなるので、電気がつかないと夕方以降の内見も満足にできません。

仕事終わりに内見に行く人も多いので、暗くなっても室内の電気がつくということは重要なのです。
物件によっては、室内照明器具自体がないという致命的な状況のものも時々見かけますので、ご自身名義で電気を開通させるとともに、照明器具も忘れずに設置しておきましょう。

まとめ

今回は空室対策について解説してきました。
見ての通り、意外と大家自身でできることはたくさんあります。

不動産業者に空室を伝えて後は待っているだけで決まるほど、コロナ禍の空室対策は甘くありません。

まずはできることから始めていきましょう。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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