不動産投資の売却…タイミングと流れ[前編]

2018/09/21

2018/10/03

行政書士棚田健大郎

不動産投資は、売却までを購入時にシミュレーションすることが重要です。

どのタイミングで売却するのがよいのか、また売却にかかる費用、税金、失敗事例など、不動産投資を成功に導く売却方法について、前半と後半の2回にわけて解説いたします。

もくじ

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売却の目的とタイミング

キャピタルゲインを狙う

赤字キャッシュフローからの脱出

赤字の原因と「デッドクロス」とは

資産の組み換え

物件売却の基本的な流れ 5ステップ

ステップ1：不動産会社に査定を依頼する

ステップ2：媒介契約を結ぶ

ステップ3：買付申込が入る

ステップ4：売買契約の締結

ステップ5：決済・引渡し

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売却の目的とタイミング

不動産投資は売却を以て、その投資の結果が決まるため、売却のタイミングは一番重要なポイントであると言っても過言ではありません。

売却で失敗しないためには、売却の「目的」を明確にすることが大切です。
ここでは、目的に応じた売却のタイミングについて解説します。

キャピタルゲインを狙う

不動産投資は家賃収入による「インカムゲイン」が注目されがちですが、投資を成功で終わらせるためには、売却益である「キャピタルゲイン」にも気を配る必要があります。

キャピタルゲインを狙うためには、「購入価格」もしくは、「購入価格からこれまで得た収益を差し引いた価格」よりも高値になったタイミングで、売却に踏み切る必要があります。

キャピタルゲイン：見極めのポイント

不動産価格は経済情勢による影響を強く受けるため、情報に対するアンテナを常にはっておくことが重要です。

最近で言えば、2020年東京オリンピック開催が決定した直後から、不動産価格の上昇が見られました。また、今後で言えば、2019年の相鉄線のJR直通線開通なども、関係地域の不動産価格に影響を与えるでしょう。

2018年の宅建業法改正によって、中古物件の住宅診断（インスペクション）が促進されることになったので、今後中古物件の流通が活性化し、以前よりもキャピタルゲインが狙いやすくなる可能性が考えられます。

赤字キャッシュフローからの脱出

不動産投資において最も怖いのは、キャッシュフローが赤字状態にも関わらず、売却価格がローン残債に満たないために、「売り抜けられなくなること」です。
そうなると、赤字であることを承知の上で、その物件を持ち続けなければならず、さらに赤字が積み重なっていき、最終的にはローンが返済できなくなって破産してしまうことも少なくありません。

赤字の原因と「デッドクロス」とは

不動産投資で赤字キャッシュフローになる1つの原因が「デッドクロス」です。
デッドクロスとは、減価償却費と元金返済額が交差することをいいます。

賃貸経営においてローンの元金部分は経費にならないため、キャッシュアウトしても帳簿上経費として申告できないのですが、その分建物の減価償却費を経費として計上できるため、所得税を抑制することができます。
※減価償却費はキャッシュアウトを伴わない経費のため、キャッシュアウトしていく元金返済部分をカバーできるのです。

ところが、元利均等方式でローンを組んで購入している場合、返済を続けていくと徐々に元金部分の返済割合が増えていくことになり、どこかのタイミングで、減価償却費を超えてしまうのです。

また、減価償却費については、償却期間が建物の構造ごとに決まっているため、その期間を過ぎてしまえば、減価償却費は計上できなくなります。
例えば、木造だと耐用年数が22年のため、新築でも23年目には減価償却費が計上できなくなってしまうので、できる限りその前までに売却を検討するか、他の物件の減価償却費をあてる必要があるのです。

このような状況を回避するためには、「売却相場とローン残債のバランス」を見極めて売却することがとても重要です。

赤字キャッシュフローからの脱出：
見極めのポイント

赤字キャッシュフローから脱出するためには、売却相場がローン残債を上回るタイミングを見極めることが重要です。

一般的に不動産投資において、購入後、いきなり価格が値上がりすることはほとんどなく、年月とともに下降線をたどります。
また、ローン残債についても、返済を続けていれば緩やかに減り続けていくため、どこかのタイミングで売却相場とローン残債の価格がクロスし、以降はおおむねいつ売ってもローン残債が完済できる安全領域に入ります。

つまり、デッドクロスよりも先に安全領域に到達していれば、いつでも売却して赤字キャッシュフローから脱出できるということです。

タイミングを見極めるためには、金融機関から定期的に送られてくる「ローン償還表」や「返済予定表」をチェックして、常に現時点でのローン残債を把握しつつ、定期的に不動産会社の「査定」を実施するなどして売却相場に注視することがポイントです。

資産の組み換え

不動産投資は、一度物件を購入してそれで終わりではありません。
もしも、既存所有している物件よりも、もっと利回りや条件が良い物件が見つかったら、一旦売却して「資産の組み換え」を検討することも必要になってきます。
資産の組み換えは、組み換えることによって、今よりもさらに利益が出ることが前提でなければなりません。

よって、組み換えを検討する際には、組み換えにかかる経費（仲介手数料や登記費用など）を考慮しても、なお利益が見込めることをよくシミュレーションして確認することが重要です。

資産組み換え：見極めのポイント

資産組み換えの1つの目安は「減価償却」です。

特に、減価償却期間が短い中古物件や木造アパートを所有している場合、減価償却期間が終わると、減価償却費という経費が計上できなくなるため、一気に不動産所得が上がり税金が高額になる恐れがあります。
そこで、減価償却期間を終える前に売却して資産を組み換えることで、既存のキャッシュフローを維持することが可能です。

このように、物件を売却するタイミングについては、まず売却の「目的」を明確にした上で、ポイントを抑えてタイミングを伺うことが重要になります。