不動産投資コラム

不動産鑑定士、投資用の戸建てを買う~物件紹介編

不動産鑑定士堀田 直紀
不動産鑑定士、投資用の戸建てを買う~物件紹介編

「戸建を買う」シリーズ、第2話です。
初回の記事 では、なぜ、いま戸建住宅を購入しようと思ったかということをお話しました。

続いて、今回は、具体的に購入した物件の中身について、ご紹介したいと思います。

今回購入したのは、岐阜県の多治見市内に所在する中古の戸建住宅です。

私の事務所が愛知県名古屋市にありますので、そこから車で高速道路使わず1時間くらいの距離です。
初めての購入だったので、何があるか不安なため、難なくアクセスできるところにしました。
それでは、どういうところが気に入ったのか、購入の決め手になったポイントを3つ紹介していきます。

ちなみに、気になる購入価格ですが、およそ新車の普通乗用車2台分といったところでしょうか。

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1.建築年次

投資用の戸建て

まず1つ目のポイントは建築年次です。
この物件は、築後約34年と比較的新しいということです。
古家の戸建投資というと、築50年というのはザラで、それ以上というのも珍しくありません。
したがって、この物件については、まだまだ当分利用できそうと思ったからです。

比較的新しいことと関連するのですが、この建物は新耐震基準に基づいて建てられているということです。

皆さん耐震基準というのは聞いたことありますでしょうか。
耐震基準というのは地震が起きても建物が倒壊しないよう、建築基準法で定められている強度の基準をいいます。

その中で、新耐震基準というのは、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準になります。
年代でいうと、新耐震基準の建物は1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請が行われた建物を指します。

ちなみにそれ以前の建物は旧耐震基準といって、建築基準法が改正される前の基準の建物です。
この基準は震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準ですので、新耐震に比べ、やや構造の基準が緩いといえます。
ただ、耐震補強が施されている建物などもありますので、旧耐震だからといっても必ずしも強度が弱いというわけではありません。

2.間取りと駐車場

購入の決め手になったポイントの2つ目として、間取りと駐車場があります。
この物件の間取りは4LDKです。
1階にリビングダイニング、キッチン、加えて、和室、浴室、トイレなどがあります。
2階には3部屋あって、うち2つが洋室で1つが和室です。
戸建て投資 間取り

ここで、この2階の和室が他の部屋から独立しているのが特徴になります。
例えばリモートワークをする仕事場やアトリエ、作業スペースなどとして使うにはちょうどいいのではないかと思いました。
このあたりは入居者へのアピールポイントにしていきたいと考えています。

間取りで気に入った点のもうひとつはキッチンです。
ここは古家の中では珍しく、人気のカウンターキッチンになっています。
いくつも古家を見学しましたが、リビングダイニングを見渡せるカウンターキッチンになっているところは少なかったです。

そのほか、重要なのは駐車場のスペースが2台分確保されているところです。
このエリアでは車移動が一般的なため、2台分は欲しいところです。
1台分しかなければ敷地外で借りなければいけません。
その場合、入居者は5,000円なり余計な負担をしなければなりませんし、近隣に空きがあるとも限りません。
したがって、敷地内に2台分確保されているというのは、賃料アップのポイントになるのではないかと思います。

3.居住環境

戸建て投資 環境
3つ目のポイントは居住環境です。東海地方のビジネスエリアである名古屋市へは、車で1時間圏内にありますので、十分通勤可能な距離といえます。

また、「多治見」駅から「名古屋」駅へはJRの快速を利用して45分程度です。
この物件の最寄り駅ではないですが、エリアの拠点となる「多治見」駅周辺は、再開発により徐々に整備され、ますます利便性が高まっています。
一方で、中心部から少し離れると山々や田んぼが多く、のどかな風景が広がっており、自然環境はとても豊かといえます。

この多治見市は古くから美濃焼の産地として知られており、市内にはミュージアムなど文化施設も多く整っています。
ちなみに多治見市は、国内最大手の住宅ローン専門金融機関ARUHIが行なった「本当に住みやすい街大賞2019 in 東海」では、住みやすい街 第5位にランクインしています。
ARUHI/本当に住みやすい街大賞2019 in 東海ランキング

この物件は「多治見」駅へ車で15分くらい、名古屋方面へも気軽に行けるということで、程よく便利で、自然環境が豊かというのが魅力ではないかと思います。

今回は、何が購入のポイントになったのかについてお話させていただきました。
まだまだ始まったばかりで、これからリフォームなどを考えていかなければなりません。
引き続き、経過をお伝えしていければと思っています。

手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは?

堀田 直紀

不動産鑑定士・宅地建物取引士

堀田 直紀

不動産鑑定士・宅地建物取引士

不動産鑑定士試験合格後、民間最大手の大和不動産鑑定株式会社にて約11年間、収益物件をはじめとした鑑定評価業務に従事。平成29年10月、ミッドポイント不動産鑑定株式会社を設立。

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